В які ділянки вигідно інвестувати?

Більшість дрібних інвесторів в Україні застосовують кілька основних способів захисту заощаджень: здача нерухомості в оренду, банківські депозити, співінвестування приватного бізнесу. Форекс, криптовалюта і ОВДП - інструменти досить ризиковані або передбачають вливання понад $100тис. Земельні інвестиції одночасно доступні та непередбачувані. Наскільки привабливі для інвесторів операції на земельному ринку?

Особливості операцій з землею

Потрібно чекати. Земельні проекти в основному довгострокові та середньострокові. Спекулятивні операції - велика рідкість. В основному з моменту покупки ділянки до його перепродажу проходить від 5 років. Купівля ділянки під багатоповерхову або котеджну забудову починає приносити прибуток після старту продажів - від 3-х років.

Держрегулювання істотно впливає на ринкову ситуацію: нормативна грошова оцінка, експертна оцінка, типові договори оренди, мораторій, недосконалість законодавства, генплани, ДБН, бонування, ліцензії на видобуток тощо. Для операцій із землею важлива компетентність та досконале знання законів, нормативів, будівельних та технічних вимог.

Постійний моніторинг титулу. Рейдерські захоплення земель - не вигадка журналістів. Щоб не втратити землю через рішення суду або надуманого боргу, власник зобов'язаний регулярно перевіряти статус ділянки на кадастровій карті, в держреєстре, і на відсутність судових спорів та арештів. Замовити перевірку легко, потрібно знати кадастровий номер ділянки.

На карті Feodal одразу видно ділянки, на яких є дублюваня даних у кадастрі. Це дещо ускладнює процес розпорядження ділянкою.

Контроль меж ділянки та її використання. Землю можна зайняти, засіяти, розкопати, забудувати або влаштувати звалище без згоди власника. Фактичний стан ділянки необхідно постійно відстежувати та швидко реагувати на посягання з боку сторонніх осіб.

Юридичні особливості. Крім договорів купівлі-продажу, з метою оптимізації оподаткування поширені операції з перепродажу права оренди ділянки шляхом заміни засновників підприємства (продаж корпоративних прав).

Особливості землі як об'єкта інвестицій

Земля - особливий товар. Будь-яка ділянка має свої унікальні відмінності, здатні підвищити або знизити його вартість.

Основні критерії для оцінки ділянки:
• місце розташування;
• якість грунту, ландшафт,
• ризик ерозії грунту або втрати комерційної привабливості;
• комунікації та інфраструктура;
• екологія і безпека;
• розміри і конфігурація;
• обмеження у використанні;
• статус ділянки, цільове призначення;
• відсутність.

По кожному з перерахованих критеріїв необхідно об'єктивно оцінити ділянку до моменту її придбання, інакше є загроза збитків. Зверніть увагу на кольорові позначки якими відмічені ділянки різного призначення на карті нашого порталу. Так ви швидко знайдете виставлені на продаж землі потрібного призначення у всіх регіонах України.

На карті Feodal при перевірці земельної ділянки наявна основна інформація про неї: реальний розмір, цільове призначення, право власності. Інформацію про наявні обмеження у використанні легко отримати з виписки із ДЗК.

Спекуляції, девелопмент або пасивний дохід

Тобто ви купуєте ділянку з метою її перепродажу в майбутньому, для забудови ( з подальшим продажем нерухомості або її комерційного використання), або для здачі в оренду. 

Спекулятивні операції з землею вигідні в разі придбання ділянки:
• за ціною нижче ринкової (викуп, приватизація, придбання активу ліквідованого банку, банкрута чи заарештоване майно);
• при наявності інсайдерської інформації (корисні копалини, великий інвестиційний проект, будівництво доріг, мостів, ТРЦ).

Девелоперські проекти – найпоширеніший засіб співінвестування. Приватні інвестори входять з коштами в проект из будівництва ЖК, котеджних містечок, ТРЦ, бізнес-центрів, медичних центрів тощо. Такі проекти мають прибутковість у разі точного розрахунку всіх витрат, відсутності шахрайства та сприятливої ринкової ситуації.

Послуги зі здачі земельних ділянок в оренду приватними особами в основному поширена в сільськогосподарському секторі. Якщо нормативна оцінка висока, прибуток буде стабільним.

Найбільш вигідні напрямки для інвестицій в землю

В даний час вкрай затребувані землі під комерційні проекти, торгівлю, готелі, порти, логістичні комплекси - з відповідним цільовим призначенням, мінімальним обмеженнями на забудову, зручністю розташування і близькістю комунікацій.

Користуються стабільним попитом ділянки під багатоповерхову житлову забудову в центральній частині населеного пункту, або під малоповерхову - в передмісті або рекреаційних зонах.

Зростає попит на землі з наявністю корисних копалин - граніт, піщаник, газ.

Стабільний попит на землі під «зелену енергетику» - сонячні батареї, вітропарки.

Для дрібних інвестицій вигідні вкладення в земельні ділянки під розміщення придорожніх комплексів, заправок, ТРЦ, магазинів, офісних центрів.