Секрети ринку нерухомості: як знайти хорошого ріелтора

Грамотний фахівець здатний продати об'єкт вище очікувань продавця і заощадити покупцеві серйозні гроші навіть після оплати комісійних. Професійні посередники ринку нерухомості в Україні не ліцензуються, їх діяльність досі не регламентована законом. Як знайти брокера, який захистить ваші інтереси і допоможе зробити вигідну угоду?

Цілі замовника

Інтереси продавців-орендодавців і покупців-орендарів діаметрально протилежні. Ріелтор часто виступає медіатором в переговорах, допомагає визначитися з ситуацією на ринку, виробити оптимальну схему угоди.

Визначтеся - що для вас важливо: підготувати складний пакет документів для продажу об'єкта, побудувати ланцюжок угод або допомогти з пошуком об'єкта за програмою іпотечного кредитування.

Статус ріелтора

Деякі приватні ріелтори працюють набагато ефективніше агентств. У будь-якому випадку у фахівця повинні бути:

• статус ФОП або офіційне працевлаштування в компанії - агентство нерухомості, девелопери, забудовники, землевпорядники; інформація про юридичний статус, судові позови й загрози банкрутства є у відкритих джерелах;
• офіційний офіс, приватний кабінет або постійна локація в коворкінгу для проведення переговорів;
• сторінки в соціальних мережах з професійними статтями і обговоренням питань ринку нерухомості.

Якісний сайт може дозволити собі не кожен ріелтор. Зате немає ріелтора без особистих сторінок-візиток на найвідоміших порталах нерухомості. Оцініть - що продає фахівець, як давно відкриті продажі об'єктів.

Сертифікати ріелторів - сурогати, навіть якщо видані професійними асоціаціями та підписані представниками ФДМ. Немає ліцензування - немає чітких правил навчання та сертифікації. Сертифікати видають агентства після дводенних курсів, вебінарів, онлайн-тренінгів і просто роздруковують на принтері.

Участь ріелтора в житті професійного співтовариства - добра ознака: людина відома, не ховається, має певне професійне визнання. Інформацію можна знайти в АФНУ, Гільдії ріелторів. Портали нерухомості часто публікують рейтинги найактивніших посередників.

Відгуки в інтернеті - недостовірна інформація. Конкуренція на ринку посередницьких послуг висока, чорний піар використовується активно. Побачили негативний відгук - перевірте скаржника: чи існує такий персонаж в реальності.

Досвід

Безцінна річ в ріелторському середовищі. Досвід - це напрацьована клієнтура, сформована репутація, накопичені знання, нетворкінг, десятки ексклюзивних об'єктів і закритий лист очікування інвесторів і покупців.

Зворотний бік досвіду - професійне вигорання, занадто багато об'єктів і покупців, відсутність живої зацікавленості допомогти саме вам.

Новачки-агенти. Можна дати шанс. Вони буде намагатися і докладуть максимум зусиль, щоб провести успішну операцію. Важливо, щоб роботу новачка контролював досвідчений менеджер.

Спеціалізація

Є ріелтори-універсали, які встигають проводити операції в різних секторах ринку. Є фахівці у вузькій області: земельні ділянки, новобудови, комерційна нерухомість, оренда, квартири. Іноді діяльність ріелтора строго обмежена географічно.

Вузька спеціалізація означає знання ринку, експертний рівень оцінки об'єкта і документації, налагоджені зв'язки з експертами, нотаріусами, різними держструктурами.

Зручне місце розташування відділень спрацьовує не завжди: фахівець зміг швидко здати котедж під Києвом, але не розбирається в нюансах оренди земель сільськогосподарського призначення і не допоможе з пошуком будинку у Львові.

Ексклюзиви

Тренд українських ріелторів. Професійні спільноти намагаються перебудувати роботу: продавець зобов'язаний укласти з агентством ексклюзивний договір і не дає оголошень сам.

В ідеалі агентство саме розробляє стратегію продажів, рекламує об'єкт, вносить його в закриту професійну базу MLS. Партнерські угоди прискорюють продажу.

Топ-7 ознак гарного ріелтора

1. Знання ринку, динаміки, аналогів, законодавства, оподаткування.
2. Присутність в медіа-середовищі.
3. Позитивні рекомендації.
4. Професійна лексика, знання документації, технологій будівництва, сучасних трендів
5. Розробка стратегії продажів виключно після знайомства з об'єктом, документами, причинами продажу.
6. Досвід або робота в надійному агентстві.
7. Готовність укласти договір на надання ріелторських послуг.

З ким краще не працювати

Людина часто змінює телефони, публікує оголошення під виглядом продавця або фейкові оголошення для вилову покупців. Вимагає гроші без надання послуги або вимагає оплату за сумнівну роздруківку виставлених на продаж або оренду будинків.

Погані ознаки:

• оцінка вашої ділянки або котеджу за телефоном, без виїзду на місце і аналізу документації;
• не цікавить документація, причина продажу або покупки, історія об'єкту;
• обіцянки «зробити все швидко»;
• плутається в цінах, не може згадати характеристик рекламованого об'єкта;
• плутанина в географії, термінології, технологіях будівництва;
• не знає терміни і вартість підготовки документів, розміри податків і зборів.

Остерігайтеся «профі» з тюремним сленгом і осіб, яких цікавить ваш робочий графік або де ви зберігаєте готівку.