Секрети ринку нерухомості: як купити будинок і ділянку з мінімальним ризиком

Обмовимося відразу - ризики на ринку нерухомості України є завжди:

• може глюкнути реєстр;
• нотаріус не побачить один з арештів в змові з продавцем;
• продавець оскаржує угоду в суді, посилаючись на примус з боку покупця;
• угоду намагаються спростувати прокуратура або кредитори;
• будинок побудований з порушеннями;
• ділянка виявилася в яру.

Таких історій чимало. І все ж є поширені ситуації обману або відвертого шахрайства. Ви можете їх уникнути, якщо будуть пильні.

Перевіряйте оголошення з продажу нерухомості

Фейкові оголошення розміщують для збору бази покупців ріелтори. Шахраї так дізнаються контакти людей з вільними великими сумами. Недостовірну інформацію в оголошенні розміщують продавці в надії, що покупець змириться з реальністю і купить те, що побачить при огляді.

Ознаки фейкового оголошення:

• мінімум конкретики в описі об'єкта;
• кричущий текст з невиправдано низькою ціною; 
• фотографія взята з інтернету.

Як перевірити. В каталозі BROK.land всі оголошення з продажу та оренди нерухомості, що мають прив'язку до кадастровому номеру, ви відразу бачите локацію ділянки, дані з державних реєстрів, інфраструктуру і наявність на ділянці будівель. Простий механізм відсік від нашого порталу недобросовісних продавців і шахраїв.

 

 На інших ресурсах перевіряйте:

• скільки оголошень у продавця;
• чи збігаються картинки з описом;
• порівняйте фото будівлі в Гугл панорамі з описом об'єкта.

Перевіряйте адресу 

Вищий пілотаж шахраїв - поміняти таблички з номерами будинків або навмисно показати замість ділянки в яру рівнесеньку та красиву. З будинками все просто: на відміну від квартир, типові планування зустрічаються рідко. Берете техпаспорт і звіряє планування з фактом. Заодно виявите самобуд або знесені споруди, які не зазначені в техпаспорті.

Гірше, якщо перед вами типовий будинок у котеджному селищі. Тоді уточнюйте інформацію у сусідів, в керуючої компанії і по кадастровому номеру ділянки.

Ділянки перевіряються по карті Brok.land - по кадастровому номеру або за ландшафтними маркерами (будинок, поворот дороги, дерево, лінія ЛЕП). Складно перевірити порожню ділянку в чистому полі. Найнадійніший спосіб уникнути обману - вимагати у продавця встановити до угоди межові знаки.

Вивчити документи із залученням експерта з нерухомості

Кращий варіант - консультація обраного вами нотаріуса. Вимоги законодавства і нотаріальні інструкції часто змінюються, нотаріуси краще за всіх орієнтуються в повному переліку документів на землю і нерухомість. Попередню консультацію дасть надійний ріелтор, землевпорядник, оцінювач, співробітник іпотечного відділу банку, адвокат по цивільних справах, співробітник БТІ.

Замовте у нас перевірку об'єкта за реєстрами або самі оцінить документи на землю за виписками з реєстру прав власності та ДЗК.

На що звернути увагу при першому знайомстві з документами:

• збіг адреси та ПІБ співвласників у всіх паперах;
• скільки власників, який вік, де співвласники;
• нерухомість: правовстановлюючий документ (договір купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтво про право на спадщину або придбання з аукціону, рішення суду тощо.) + технічний паспорт;
• нерухомість: площа, поверховість, тип стін, власники;
• у земельної ділянки повинен бути кадастровий номер, або угоди не буде;
• земельна ділянк - або приватна власність (держакт, виписка з Держреєстру), або договір оренди (дивимося терміни);
• земельна ділянка: площа, цільове призначення, власник, обмеження на використання (виписка з ДЗК).

Повний пакет документів для оформлення угоди може відрізнятися, але найчастіше включає:

• експертна оцінка землі і нерухомості з унікальним номером в базі даних оцінок;
• для вільної земельної ділянки - довідка про відсутність будівель (за потреби);
• довідка-підтвердження ЦНАП відсутності зареєстрованих осіб за адресою;
• є діти-співвласники - згода опікунської ради на угоду;
• є співвласники, що визнані недієздатними - згода опікунської ради на угоду;
• співвласники не можуть бути присутніми на угоді - нотаріально завірена довіреність (або завірена консулом, начальником в'язниці); довіреність видана не в Україні - апостиль;
• довідки про відсутність заборгованостей: земельний податок (орендна плата за землю), газ, вода, світло, керуюча компанія котеджного містечка;
• згода подружжя на угоду (якщо майно придбано в шлюбі, навіть цивільному);
• виписки з реєстрів про відсутність арештів, обтяжень.

Щоб не втрачати час на продавця, не готового до угоди, перевіряйте:

Чи є у продавця правовстановлюючі документи. Або він їх втратив, віддав кредиторам, не оформив спадщину чи не отримав рішення суду. Дублікати обов'язково перевіряйте у нотаріуса.

Скільки співвласників, де вони, який вік, чи дієздатні. Особлива проблема виникає в містах, де домоволодіння поділено на нерівні частки з великою кількістю співвласників. Ще гірше: коли хтось вивів свою власність в окрему адресу, а решті співвласникам потрібно перерахувати і офіційно оформити нові частки.

Чи в порядку паспорти - стан, вклейка фото, реєстрація. Володарям ID-карток все ще потрібні довідки про прописку. Потрібен оригінал довідки про ідентифікаційний податковий номер.

Чи подані документи до опікунської ради, якщо є співвласники діти і недієздатні. Небезпечний момент: якщо документ відсутній або підроблений, в майбутньому діти можуть оскаржити угоду та відсудити майно.

Чи є доручення від відсутніх співвласників . Які дати, що саме в довіреності вказано. Часто довіреність видана лише на підготовку угоди, без права продажу. Або просто з помилкою.

Скільки людей прописано, чи немає виписаних за рішенням суду. ті, хо відбуває покарання, мають право прописатися за старою адресою після звільнення; вам це не потрібно. Чи немає проблем з військкоматом.

Чи немає суперечок, судових спорів, оформленої іпотеки, заборгованостей, банкрутства, боргів перед податковою. Зняття арештів часто займає чимало часу. Продаж майна банкрутів - виключно арбітражним керуючим з електронного аукціону. При іпотеці потрібна згода банку на відчуження або складна схема погашення боргу.

Чи немає проблем з отриманням згоди одного з подружжя на угоду. Сімейні чвари часто бувають непередбачуваними, виникають фінансові суперечки. Часто навіть після розлучення подружжя не забирають свідоцтво про розлучення; поки документ не одержано - шлюб дійсний.

Особлива проблема - цивільні шлюби. Максимум захисту - письмова заява продавця нотаріуса, що в момент купівлі будинку або ділянки він в шлюбі не перебував. Таку заяву страхує нотаріуса, але не покупця.

Вивчити історію об'єкта

Завжди насторожує часта зміна власників:

1. З ділянкою або будинком щось не так: грунти, ерозія грунту, обмеження на будівництво, неадекватні сусіди, погана екологія, неякісне будівництво. Небезпечне будівництво без дозволів або загроза знесення чи обвалу. Знижують привабливість ділянки близькі тваринницькі комплекси, хімпідприємства, військові полігони, аеропорти, нафтобази.

2. Шахраї шляхом ланцюжка фіктивних перепродажів намагаються приховати проблемну стартову угоду. Варіанти: документи були підроблені, угода проведена з порушеннями, банкрутство, є загроза судового спору. Якщо суд визнає угоду недійсною - весь ланцюжок повертається в початковий стан; добросовісний покупець втрачає майно і гроші.

До проблемних відносяться угоди з нерухомістю, що придбана на аукціонах: процедуру відчуження роками оскаржують в судах кредитори, банки, прокуратура. У суді вищої інстанції угоду можуть визнати незаконною, і покупець втратить свої землі і нерухомість (і гроші, як правило).

Уточніть історію об'єкта за реєстрами, поговоріть із сусідами. Така інформація допоможе вчасно відмовитися від небезпечної покупки.

Аванс або завдаток?

Як правило, продавець не готує повний пакет документів заздалегідь і не виписується з дому, поки не знайшов покупця. З моменту досягнення згоди про угоду й до самої угоди проходить від 1 дня до декількох місяців: потрібно зібрати документи, викликати з-за кордону співвласника або отримати довіреності, отримати рішення опікунської ради, погасити борги, виписатися. Це час і витрати продавця.

Щоб угода не розпалася, покупець передає продавцеві:

• аванс, в разі відмови від покупки він залишається у продавця, в разі відмови продавця від продажу він повертає його покупцеві (п.2 ст 570 ЦКУ); 
• завдаток - якщо покупець відмовився, сума залишається у продавця, якщо продавець відмовився або не готовий до угоди - він зобов'язаний повернути суму в подвійному розмірі (п.1 ст. 571 ЦКУ).

Юридичні тонкощі двох понять регулярно розглядаються в судах, і всякий раз суди виносять різні рішення.

Оформити попередній договір у нотаріуса можна виключно у формі основного договору. Це означає, що у продавця повністю готові всі документи до угоди, і простіше провести операцію з розстрочкою платежу.

Проста письмова форма - документ з сумнівною надійністю; ризикують обидві сторони, але покупець - більше. Не передавайте аванс чи завдаток, поки не перевірите об'єкт і не переконаєтеся в його юридичній чистоті.