Ринок землі та нерухомості: чому вас повинна насторожити низька ціна

Будь-який покупець нерухомості мріє придбати об'єкт за мінімальною ціною. Найактивніший фільтр пошуку в інтернеті - ранжування каталогу за ціною, від дешевих об'єктів до більш дорогих. Не варто сподіватися на диво: немає продавців, які не вивчають ринок перед продажем свого об'єкта (часом - єдиного цінного активу всієї родини). В яких випадках низькі ціни - ознака проблеми?

Топ-5 ознак проблем в оголошеннях

Досвідчені ріелтори вміють читати між рядків, швидко розпізнають фейки та наявність проблеми з об'єктом або продавцем.

1. Немає фотографій. Причини: об'єкт в жахливому стані, у продавця немає доступу в приміщення, продавець відрізняється екстравагантною непередбачуваністю.
2. «Без посередників» чи «ріелторам не турбувати». Продавцю все одно - хто приведе до нього покупця, він зацікавлений в широкій рекламі об'єкта. Відмовляються співпрацювати з ріелторами власники, що виставляють неліквідний об'єкт або з серйозними проблемами: документи, оточення, суб'єктивні фактори.
3. «Ціна договірна». Власник встановив невиправдано високу цінову планку, намагається заманити покупця й умовити його на покупку на місці.
4. Мінімум інформації в тексті, «подробиці по телефону». Шаблонне оголошення-гачок, так ріелтори поповнюють базу потенційних покупців. Якщо оголошення від власника - він намагається приховати інформацію, яка може насторожити співвласників / сусідів / кредиторів.
5. Продаж без переглядів. У продавця немає доступу на об'єкт: сімейний конфлікт, об'єкт в оренді чи захоплений рейдерами.

Реальні продавці намагаються максимально описати свою нерухомість, зазначити всі переваги. Та приховати недоліки - така вже природа продавця.

Інвестиційні зобов'язання

Напевно ви читали про продаж американських будинків та європейських замків за 1 євро. На практиці за демонстративною дешевизною скриті кабальні умови для покупця: реконструкція, збереження цільового призначення, дорогий ремонт.

В Україні за оманливо низькою ціною продають об'єкти приватизації. За фактом завод по ціні квартири найчастіше означає багатомільйонні інвестиційні зобов'язання покупця, за дотриманням яких буде спостерігати держава.

Судові спори

Ніхто не забороняє боржнику, колишньому партнеру, дружині, родичу виставити на продаж майно, що знаходиться в судовій суперечці або арештований будинок чи ділянку.

Часто це психологічний прийом шантажу другої сторони: ви просто втратите час. Іноді недобросовісний продавець намагається отримати від довірливого покупця великий аванс: ви втратите час, нерви, угоду + гроші на аванс та судовий позов.

За низькими цінами продається арештоване майно, активи ліквідованих банків, майно банкрутів. Фактично ви купуєте проблемний об'єкт з непередбачуваним фіналом: суди вищих інстанцій за позовами кредиторів часто спростовують процес продажу об'єкта, покупець може втратити й грошей, і об'єкта.

Сімейні суперечки

Спільно придбане майно - складний клубок, в якому часто плутаються навіть суди. В Україні цивільний шлюб прирівняний до офіційно зареєстрованого, тому покупець може замість радості від вигідної покупки отримати позов від цивільної дружини/чоловіка.

Серйозний ризик - протест органів опіки за порушення прав неповнолітніх і недієздатних осіб. При цьому особи можуть не бути співвласниками об'єкта нерухомості, а просто мати право користування (реєстрація за адресою).

У спробі якомога більше насолити родичам багато хто йде на екстремальні кроки: половина квартири оформляється договором дарування, в житло вселяють маргінальних осіб, майно намагаються знищити фізично. Низька ціна - часто ознака такого конфлікту з непередбачуваними наслідками.

Продаж за борги

Без участі досвідченого юриста купувати такі об'єкти вкрай не рекомендується. Боржник міг оформити кредит під заставу нерухомості - своєї або поручителя. Таку угоду легко оскаржить кредитор, особливо якщо сума боргу вище ціни продажу об'єкта або нерухомість продана без письмової згоди кредитора .

У боржників часто забирають документи і примушують оформляти довіреність на продаж - про це читайте в наступному пункті.

Завідомо невигідні умови

Багатоходова комбінація, в якій покупець незабаром після придбання об'єкта отримує судовий позов, в якому продавець звинувачує його в незаконному заволодінні об'єктом: залякали, змусили, обдурили, ввели в оману. Головний аргумент правоти продавця: ціна договору не відповідає середньоринкового показника на дату угоди і оціночної вартості об'єкта.

У ситуації правової невизначеності виявилися всі покупці землі і нерухомості на території Криму після 2014 року. Міжнародними судами такі угоди не признаються. З 2021 року за указом уряду РФ земельні ділянки, що перебувають у власності іноземних громадян, підлягають примусовому викупу. Як тільки територія повертається під українську юрисдикцію, у всіх продавців за такими угодами відмінні шанси опротестувати договору купівлі-продажу і повернути свою власність - як продану на завідомо невигідних умовах.

Капітальний ремонт

Якщо вас не лякають серйозні капіталовкладення в реконструкцію будівлі - можете ризикнути. Але врахуйте: більшість продавців при оцінці об'єкта приблизно розраховують вартість земельної ділянки, знесення і нового будівництва або повної заміни комунікацій, світлопрозорих конструкцій та покрівлі.

Ціна готового будинку або квартири ніколи не окупає 100% вкладень в якісний ремонт, меблювання і ландшафтний дизайн. Навіщо втрачати час і кошти на знесення старого, коли можна купити готове якісне житло ?

Продаж за дорученням

В Україні нотаріуси зобов'язані перевіряти довіреності за реєстром. Але хто захистить покупця, якщо:

• продавець і нотаріус в змові;
• власник нерухомості помер до угоди;
• довіреність видана під примусом;
• спочатку довіреність - частина афери.

Низька ціна продажу за дорученням - серйозний привід оцінити ризики такої покупки. 

Підроблені документи

Нерухомість - це операції з цінними активами, будь-яка угода тут коштує кілька тисяч доларів. Підроблені документи використовують при продажу орендованих квартир, будинків, комерційних об'єктів та земельних ділянок. Новий вид шахрайства - злам електронних держреєстрів та заміна в них власників. Вас повинна насторожити крайній поспіх продавців в комбінації з низькою ціною.

Проблеми з документами

У кожного ріелтора знайдеться з десяток реальних історій, в яких продавці намагалися перекласти на плечі покупця свої проблеми і продати об'єкт з недостовірною, неповною чи сфальсифікованою документацією.

Одна з найпоширеніших ситуацій - продаж земельної ділянки з порушеним цільовим призначенням і видом використання. За низькою ціною продають ділянки, які були придбані з порушеннями законодавства, з ризиком протесту прокуратури й судового розгляду.

Забудовники за низькою ціною продають об'єкти з порушенням Генплану, містобудівних умов, червоних і блакитних ліній. В цьому випадку є ризик знесення будівлі.

За ціною нижче ринку продаються новобудови з ризиком затягування термінів будівництва або порушенням забудовників зобов'язань з облаштування комунікацій, доріг, соціальної інфраструктури.

Насторожують дублікати: втрачені документи можуть використовувати шахраї для отримання кредиту, отримання авансу або продажу за підробленим паспортом.

Необхідно перевірити історію об'єкта: в разі визнання судом будь-якої з попередніх угод всі наступні також визнаються незаконними.

Низька ціна найчастіше означає спробу продажу об'єкта з виписаною за рішенням суду засудженою особою. Після звільнення вона має право зареєструватися за свою старою адресою - фактично особа отримує право на використання нерухомості.

Високі витрати на експлуатацію об'єкта

Ці витрати легко зведуть нанівець низьку ціну об'єкта. Найпроблемніші - будівлі, що побудовані за старими технологіями, з низьким рівнем енергоефективності. Продавці свідомо приховують реальні витрати на опалення та електрику.

У котеджних містечках керуючі компанії регулярно підвищують тарифи. Перед покупкою перевірте документи, які підтверджують витрати продавців на комунальні послуги, послуги керуючої компанії, вивезення сміття.

Приховані дефекти об'єкта нерухомості

Не всі покупці перед покупкою перевіряють гідроізоляцію, наявність газопроводу і потужність електрики. Вас повинні насторожити сліди недавнього ремонту стелі (протікає дах або заливають сусіди), Діаметр газової труби, що не відповідає буднормами (жовтий колір труби ще не означає центральний газопровід), потріскане відмощування або стіна, дивний запах.

За низькою ціною продають:

• уражені чорною пліснявою квартири і будинки;
• квартири, в яких продавцеві самостійно не вдалося вирішити проблему протікання, поганий шумоізоляції і вентиляції;
• будівлі в аварійному стані;
• нерухомість з незаконними переплануваннями;
• об'єкти з порушеннями роботи систем життєзабезпечення та опалення;
• будинки, побудовані з порушеннями будівельних норм;
• ділянки з ерозією землі і проблемним грунтом;
• будинки в районах сильних вітрів і загрози затоплень під час паводків.

Перевірте сертифікат свердловини, договір на поставку газу, електрики, Інтернет- з'єднання. Сумлінні забудовники і домовласники зберігають фотофіксацію всіх процесів будівництва та договори з підрядниками.

Проблемне сусідство

Неадекватні сусіди - одна з найпоширеніших причин продажу квартир і будинків. Жоден продавець не зізнається покупцеві у головному мотиві, що змусив виставити квартиру на продаж. Перед покупкою познайомтеся з сусідами, поспілкуйтеся з кількома сім'ями.

До проблемного сусідства також відносяться шкідливі виробництва, аеродроми, військові полігони, ЛЕП, свинарники, птахофабрики і притулки тварин, міжнародні траси, нічні клуби, точки продажу дешевого алкоголю, кубла, очисні споруди, торфовища.