Ринок землі 💰 Етапи відкриття та обмеження

Друзі, останнім часом ми отримуємо багато дзвінків та замовлень щодо перевірок сільськогосподарських земельних ділянок, а саме земельних часток (паїв). Ринок відкривається і українці нарешті повноцінно зможуть реалізувати свої конституційні права як власники пайової землі. 

Мораторій на землі сільськогосподарського призначення був прийнятий ще в далекому 2001 році, знадобилося 20 років, щоб його зняти. Деяким власникам паїв не вдалося дожити до цього часу, але вони мають спадкоємців, які можуть скористатися своїм правом розпорядитися землею і мати змогу її продати, водночас з цим, інші громадяни України - купити. 

Коли ж відкривається ринок землі?

Офіційно ринок землі відкривається з 01.07.2021 року, але ні для кого не секрет, що тіньовий ринок функціонував і до цього, за так званими «Сорока дев'яти річними договорами оренди землі». Фактично ці люди вже отримали гроші за землю і її в них вже немає, хоча на папері вони ще обліковуються. 

Але і тут все не так просто, відкриття ринку має пройти, як мінімум у два етапи:

1. З першого липня 2021 року до першого січня 2024 року - перший етап. 

2. До першого січня 2030 року - другий етап. 

Можливо будуть і наступні етапи, наприклад, третій в якому можливості покупців земельних часток будуть більше розкриті, але це можливо буде лише після проведення всеукраїнського референдуму, як це і планується. 

Етап перший. Продаж лише фізичним особам громадянам України, обмеження в 100 гектарів. 

На першому етапі після відкриття ринку землі, з 01.07.2021 по 01.01.2024 року, власники паїв зможуть продавати свої ділянки лише фізичним особам громадянам України. Юридичним особам, іноземним громадянам чи особам без громадянства права купити землю не буде. 

Обмеження в 100 гектарів означає, що Ви, як потенційний покупець паїв можете викупити з 01.07.2021 року земель пайовиків загальною площею не більш як на 100 гектарів або 100 000 соток. Під обмеження не включаються землі, набуті на підставі права власності раніше чи успадковані, тобто вони враховуватися в загальну площу не будуть. 

Переважне право на викуп землі мають орендарі таких ділянок за ціну, не меншу нормативної оцінки земельної ділянки. 

Другий етап. Продаємо до 10 000 гектарів, підключаємо юридичних осіб. 

На другому етапі, який продовжиться до 2030 року, в гру вступають юридичні особи, зареєстровані на території України з 100 % українським капіталом. Вартість ділянки і досі не може бути нижчою за нормативну оцінку, а загальна максимальна площа, як у фізичних, так і у юридичних осіб, не може перевищувати 10 000 гектарів. Першочергове право на викуп мають орендарі цих земельних ділянок. 

В подальшому має бути і Третій етап, в якому можуть підключитися іноземні інвестори, але зараз про це не говоримо, тому що перед цим етапом має бути проведений всеукраїнський референдум.

Розглянемо як буде проходити процедура купівлі-продажу ділянок та які документи необхідні для кожної зі сторін. 

Питання з боку продавця. 

Перед продажем свого паю потрібно буде переконатися, що земля зареєстрована в Кадастрі та право на неї - в Реєстрі речових прав. Також, важливим моментом буде аналіз ринку та розрахунок ціни земельної ділянки. Ви можете це зробити, використовуючи Карту нерухомості України Brok, переглянувши ціни сусідніх земельних ділянок та порівняти хто і за які гроші продає.

Як перевірити що ділянка є в Кадастрі?

Зайдіть на Карту нерухомості України Brok та введіть у вікні пошуку кадастровий номер ділянки, якщо ділянка є в базі - Вас спозиціонує на шукану ділянку, якщо ж ні - отримаєте повідомлення, що ділянку не знайдено, як на зображенні нижче. 

Якщо ділянку не знайдено, то власник землі повинен звернутися до землевпорядної організації для замовлення технічної документації (процес реєстрації землі займає від 3 тижнів в залежності від землевпорядної організації). 

Далі, необхідно знайти свого Покупця, для цього Ви можете додати безкоштовне Оголошення про продаж земельної ділянки на Brok, а щоб Вашу пропозицію помітили - створити рекламну кампанію, тоді оголошення буде виділятися на карті і Ви точно не втратите потенційних Покупців. Із порадами для створення оголошення можете ознайомитися в нашій попередній статті Як продати земельну ділянку в Україні: покрокова інструкція.

У випадку, якщо земельна ділянка знаходиться в оренді, то переважне право купівлі належить орендарю, тобто, потрібно спочатку йому запропонувати викупити землю, якщо відмовиться - можна продавати іншій особі.

Якщо ж із земельною ділянкою ніяких проблем немає і Ви знайшли покупця, то можна сміливо йти до нотаріуса для укладання угоди. На цьому дії Продавця закінчуються, в хід вступає Покупець.

Потенційний покупець. Що варто знати?

Після того, як Ви обрали економічно привабливу пропозицію, необхідно перевірити земельну ділянку, щоб переконатися, що Ви не потрапляєте на так звані “підводні камені”.

Варто перевірити дані ДЗК, дані Реєстру прав, Судові рішення та іншу можливу інформацію, щоб уберегти себе від негараздів. В цьому питанні Вам залюбки допоможуть наші спеціалісти, після замовлення послуги Перевірки земельної ділянки.

Якщо ситуація після проведеної перевірки Вас влашовує, то можна готувати документи для укладання угоди: Витяг з ДЗК та Експертну оцінку землі та за потреби, правовстановлюючі документи Продавця, у випадку, коли ділянка в Кадастрі є, а Речове право не було зареєстровано, з ними та Продавцем вже йти до нотаріуса.

Варто знати, що купівля пайової землі та розрахунок за неї можливий лише в безготівковій формі, також необхідно буде підтвердити джерела надходження коштів.