Турборежим: 6 кроків для швидкого продажу будинку

Нерухомість не любить поспіху. Будинок - це актив, з якого необхідно витягти максимальну користь. Досвідчені бізнесмені намагаються здавати в оренду об'єкти до того моменту, поки попит не підвищиться або поки не знайдеться покупець з очікуваною сумою коштів. Швидкий продаж трохи порушує закони ринку і приваблює покупців дешевизною. Як продати швидко і вигідно?

1. Підготовка будинку

Погляньте на свій будинок очима потенційного покупця. Постарайтеся виправити найяскравіші недоліки, приберіть сміття, вичистіть ділянку, встановіть межові знаки.

Підготуйте безпечний доступ до котла, насосів, на горище і до підвалу. Перевірте, щоб всюди працювало освітлення, вода, легко відкривалися замки. Будинок повинен виглядати охайним і готовим до заселення або ремонту. 

2. Документи

Для швидкого продажу будинку пакет документів повинен бути повністю підготовлений:
• оригінали правовстановлюючих документів на будинок, паспорта і коди власників; в разі кількох співвласників перевірте наявність чинних паперів у кожного з них;
• технічний паспорт, кадастровий номер, держреєстрація будинку і ділянки;
• готовність до виписки і продажу (військовий облік, опікунська рада);
• очищення від обтяжень і арештів (як мінімум - згода на продаж від кредитора).

Заздалегідь проконсультуйтеся з нотаріусом та виправте всі недоліки документів.

Оцінку будинку і землі і свіжий витяг з ДЗК замовляйте виключно після отримання завдатку, вони дійсні кілька місяців.

3. Ціна

Зробіть експрес-аналіз ринку (ціни на сайтах оголошень автоматично знижуйте на 10-15%) Порівняйте будинки-конкуренти, оціните переваги і недоліки свого будинку. Однакових будинків немає в принципі, потрібно врахувати десятки чинників.

Основні фактори, що впливають на вартість будинку:
• фаза ринку (спад чи зростання);
• район розташування будинку, транспортна та соціальна інфраструктура, престижність, статус сусідів, безпека, екологічність, червона лінія, вид;
• площа будинку, допоміжних приміщень і ділянки ;
• енергоефективність і технології будівництва;
• планування, поверховість, комфорт;
• стиль, якість підлог, стель, стін, сантехніки, побутових приладів, столярки, покрівлі;
• доглянутість ділянки.

Чесно порахуйте, в яку суму може обійтися покупцеві мінімальний ремонт. Складіть подвійну ціну: за весь об'єкт в гривні і валюті, і за 1 кв.м. Окремо прорахуйте вартість будинку і землі. У суперечці з покупцем прийнятна ціна кв.м. і ділянки надають вирішальне значення.

Не забудьте про податки: 5% від оціночної вартості по модулю ФДМ - кошти чималі, і це тільки один з можливих платежів.

4. Оголошення

Ємні тексти оголошень продумайте заздалегідь. Вкажіть точну площу будинку і ділянки, розміри кухні, санвузлу, гаража, тераси, тип опалення. Складіть список брендових систем життєзабезпечення будинку та будматеріалів (котел, цегла, покрівля, пароізоляція, вікна та двері).

Обов'язково вкажіть ціну. На «договірну» вартість покупці не реагують.

Заготуйте кілька варіантів оголошень:
• для профільних сайтів - заклик до покупки і максимум деталей, які відрізняють ваше майно від конкурентів (авторський проект, низькі витрати на опалення, розкішний краєвид, можливість комерційного використання);
• для соцмереж - коротке і життєрадісне, соковите, допускається ігрова форма або обіцянка призу: щоб вашим друзям захотілося їм поділитися;
• для агентств нерухомості - максимум технічних деталей, копія техпаспорта і виписки з ДЗК, умови продажу та розмір винагороди агента.

Потрібні якісні фотографії. Зробіть їх в яскравий сонячний день, покажіть як можна більше деталей будинку і не захоплюйтеся деревами та квітами. Додайте планування будинку і ділянки з техпаспорта. Для наочності створіть скрін карти з відміткою про розташування будинку.

5. Канали поширення інформації

Для початку встановіть на ділянці щит або повісьте банер про продаж об'єкта. Це відразу привертає увагу і дає миттєву віддачу.

Профільні сайти. Реєструйте аккаунт і розміщуйте оголошення. Вказуйте актуальні контактні дані. У деяких випадках доцільно продублювати оголошення на акаунтах родичів і друзів. На Feodal розміщуйте оголошення при наявності кадастрового номера ділянки. Інформація про продаж доступна в онлайн-режимі 24/7.

Місцеві ЗМІ. В друковані ЗМІ розміщення платного оголошення має низьку ефективність, окрім районних і селищних видань. Швидкому розміщенню інформації про продаж будинку сприяє невеликий платний банер на місцевих інформаційних сайтах.

Сусіди. Підготуйте візитки з інформацією про продаж та роздайте сусідам, продавцям в магазинах, секретарці сільради. Так ваша інформація одразу дійде до потенційного покупця.

Соцмережі. Це вірний спосіб швидко знайти покупця в середовищі з відкладеним попитом (покупка в далеких планах, але ваша пропозиція надає вирішальне значення).

Агентства нерухомості. Як тільки ви розміщуєте оголошення на профільних сайтах, воно автоматично потрапляє в бази даних місцевих ріелторів. Не бійтеся залучати посередників - чим більше оглядів, тим більше шансів швидко знайти покупця. 

Є певна категорія покупців, що делегує пошук будинку агенту, плюс ріелтори мають листи очікування з потенційними покупцями. Уникайте ексклюзивних договорів (це незаконно і неефективно) і спроб забрати оригінали документів «на зберігання». 

6. Мистецтво продажу

Ваше завдання - будь-який дзвінок від потенційного покупця довести до огляду. Ви повинні бути готові показувати будинок у вихідні, рано вранці та пізно ввечері. Кращий час для огляду - з 11 до 16 годин, при хорошому освітленні в погожий день.

Заздалегідь підготуйте в смартфоні шаблон повідомлення для смс і месенджера з контактним телефоном, точною адресою та схемою проїзду. Так ви вигідно виділитися на тлі інших продавців.

Приємне враження на покупців робить зустріч на в'їзді в населений пункт або котеджне селище і супровід до воріт будинку.

Продумайте «екскурсійний маршрут» - від воріт до задньої хвіртки:
• в ході огляду максимально охарактеризуйте об'єкт: площі, будівельні технології, бренди;
• підготуйте цікаву приємну історію про будинок, яка запам'ятається відвідувачам;
• підготуйте копію техпаспорта - так покупцеві простіше зорієнтуватися в будинку;
• копію поверхового плану збережіть в смартфоні і будьте готові швидко переслати покупцеві;
• обов'язково опишіть переваги району - безпека, магазини, садки і школу, парки і пляжі;
• будьте готові показати рахунки або платіжки за опалення, газ і воду;
• точно знайте вашого провайдера та координати компанії, що здійснює управління поселенням.

Не втрачайте контакти покупців і надійних ріелторів. У разі, якщо ви прийняли рішення про зниження вартості, є сенс нагадати про себе. Продаж будинку в умовах спаду ринку займає в середньому від 2 до 6 місяців. Якщо гроші потрібні терміново - доведеться опускати ціну нижче середньоринкової.

Будьте психологом і тактовно підводите покупця до думки про вигідну покупку. З першого показу підготуйтеся до торгу і оформлення завдатку: паспорт та правовстановлюючі документи повинні бути доступні протягом години.