Поле чудес: 7 способів обдурити покупця земельної ділянки

Остап Бендер знав 400 порівняно чесних способів відбирання грошей у громадян. За минулі 100 років бажання відібрати гроші у довірливого покупця менше не стало, зате технології шахраїв стали набагато креативнійшими. Ми зібрали сім найпоширеніших схем шахрайства на земельному ринку. Ви попереджені - значить, озброєні.

Земельні відносини в Україні обумовлені Земельним та Цивільним кодексами, законами про приватизацію, іпотеці, банкрутство. На підході закон про ринок земель. Окремо обумовлені порядки ведення Земельного кадастру, реєстрації права власності та обтяження, оподаткування.

Експерти Feodal готові проконсультувати вас з питань придбання земельних ділянок, перереєстрації права власності, захисту титулу до здійснення угоди. Інакше, у випадку невдачі будуть потрібні дорогі послуги адвокатів і роки судових розглядів.

Кручу-верчу

Віртуозні шахраї в 90-х примудрялися перевішувати номера квартир для обману покупців. З землею все набагато простіше - до 80% ділянок зовсім не мають адреси. Частина ділянок виставлені на продаж без присвоєних кадастрових номерів. У решти номера є, але в порізаному на ділянці чистому полі один від іншого відрізнити нереально.

Цим і користуються спадкоємці Остапа Бендера. Вам показують чудову землю з видом на річку, а за фактом це яр зі стихійним звалищем. Плутанину додають помилки Земельного кадастру:
-    накладення ділянок
 
-    розташування на дні найближчого водоймища

Рішення. Звірка кадастрового номера по кадастровій карті та обов’язковий виклик фахівця для встановлення межових знаків до передачі завдатку.

Блага цивілізації

Пропускайте пункт, якщо плануєте еко-поселення в стилі Грети Тумберг. Для тих, хто бажає комфортних умов та потребує в електриці, газі та воді, продавці показують у великому полі або лісі лінії електромережі на горизонті і рішення тендерного комітету про підряд на прокладку дороги.

Рішення. Радимо з'ясувати:
• скільки реально коштує підключення до електромережі та газопроводу;
• чи є у мережі резерв для вашого підключення або потрібно за ваш рахунок проводити реконструкцію підстанції;
• чи виплачений внесок в кооперативі за прокладку мереж;
• хто фінансує присвоєння адреси;
• скільки коштує прокласти дорогу до будинку;
• перевірте, а чи був тендер, і хто замовник.

Штани перетворюються...

Жонглювання цільовим призначенням землі - класична схема обману недосвідчених покупців. Як правило, вам гарантують миттєву зміну із зони рекреації в житлове будівництво, або доводять, що на землях товарного с/г виробництва можна сміливо будувати котедж. За фактом зміна цільового призначення - питання спірне, довге та дороговартісне.

Рішення. Відмовитися від ділянки або запропонувати продавцю самостійно змінити цільове призначення.

Архітектурне диво

У міських центрах і в престижних заміських районах вільної землі для забудови практично не залишилося. Битва йде за кожен метр. При огляді прямокутної ділянки шириною 8 метрів недосвідчений покупець вже подумки намалює котедж, і помилиться.

Спеціаліст подивиться на сусідні будинки, відніме по 3 метра відступу, передбачених ДБН і зрозуміє, що фактично площа забудови становить 2 метри. Критично навіть для Львова. Так само враховуються відступи від дерев, чагарників, огорож тощо.
 

Рішення. До передачі завдатку проконсультуватися з архітектором або будівельниками.

Туди не можна

Вам показують широку рівну ділянку без забудов. А що під землею? І що за дроти тягнуться через всю ділянку від однієї башти до іншої? Важка проблема землевласників - обмеження на будівництво певними містобудівними нормами. Відступ від ліній електропередач, магістральної траси, газопроводу, урядового кабелю та інших прихованих комунікацій часом робить будівництво неможливим.

Існують особливі обмеження на будівництво в рекреаційних, лісових і водоохоронних зонах. Збудований на намитому піску особняк може бути знесений за рішенням суду або змито найближчим паводком.

Рішення. Вивчіть виписку ДЗК. Якщо продавець відмовляється її показувати - замовте самі.

Суд постановив…

Вам показують відмінну ділянку за вельми привабливою ціною. Після передачі завдатку з'ясовується, що ділянка:
• закладена в банку;
• належить банкруту;
• арештована судом за борги або на підставі цивільного позову;
• оскаржена сусідами або бізнес-партнерами продавця.

Особливо нахабні продавці пропонують видати довіреність на ім'я покупця для вирішення питань щодо зняття арештів і судових суперечок. В результаті ділянка - не ваша, а нерви, час і гроші втрачені.

Рішення. Замовити перевірку відсутності заборон і судових рішень до передачі завдатку.

Паперові дрібниці

У недобросовісного продавця мета проста - отримати від вас гроші. У хід йдуть будь-які хитрощі, психологічні прийоми і нагнітання обстановки. 

Наші експерти радять проявляти особливу обережність в таких випадках:
• немає кадастрового номера і держреєстрації ділянки;
• угоди від імені недієздатних або неповнолітніх осіб;
• неоформлена спадщина;
• виправлення на документах, копії, дублікати;
• занадто часта зміна власників ділянки;
• спроба замість укладення договору купівлі-продажу видати довіреність;
• продаж корпоративних прав при купівлі права оренди ділянки під забудову;
• продаж права вимоги.

У будь-який сумнівній ситуації звертайтеся до компетентних фахівців за консультацією. Це обійдеться дешевше втрачених грошей та надій на цікавий проект або власний будиночок на власній землі.