Найправильніший чек-лист покупця заміського будинку 🏠

Ви запланували серйозне капіталовкладення. Кращий варіант - замовити супровід угоди досвідченим юристом або надійним агентством нерухомості та залучити будівельного експерта-практика. Частину шляху від пошуку об'єкта до новосілля можна пройти самим.

Мета покупки

Врахуйте всі фактори при виборі будинку. Життя за містом має свої плюси і мінуси:

• позитив: просторе житло та додатковий простір поза домом, тиша, еко-обстановка, здоровий спосіб життя;
• негатив: слабка соціальна, медична, освітня й розважальна інфраструктура; втрата часу на дорогу до міста; проблеми з доставкою дітей до школи; постійний ремонт та складності із забезпеченням безпеки житла.

Будинок для відпочинку - енергоефективна будівля, каркасна або брус, з автономним опаленням, доступом до питної та технічної води, природної чи рекреаційній зоні у крокової доступності.

Постійне проживання і робота за містом - вибирайте енергоефективний капітальний будинок з комунікаціями, оптимальною площею, в населеному пункті з пішою доступністю з магазином, клінікою, поштою, банком, кафе, навчальними закладами.

Постійне проживання за містом, навчання і робота в місті - пріоритет населеним пунктам з мінімальною затратою часу на дорогу і розвиненим громадським транспортом.

Розмір ділянки землі залежить від:

• агротехнічних планів;
• готовності підтримувати територію в належному стані;
• планів на розміщення гостьового будиночка, літньої кухні, майстерні, допоміжних будівель, спортивної, дитячої, рекреаційної та аквазони, вольєру для тварин, паркінгу.

Цільове призначення ділянки має збігатися з вашими планами - дачне будівництво, особисте селянське господарство, індивідуальне житлове будівництво.

Бюджет

Витрати на купівлю залежать від розташування та розмірів будинку й ділянки, ступеня розвиненості інфраструктури, готовності будови, якості обробки.

Розраховуйте бюджет, порівнявши аналоги в обраному районі. В Україні ціна в оголошенні про продаж будинку враховує торг 10-15% та не враховує комісію ріелтора. Бюджет угоди розраховуйте як суму всіх витрат +15% на непередбачені витрати.

Ціна на аналогічні за якостями будинки відрізняється до 60%, залежно від регіону, престижності та безпеки району. Спочатку насторожують пропозиції з різким відхиленням від середньоринкової ціни: є ризик шахрайства або прихованих проблем об'єкту. В межах одного адміністративного району ділянки з цільовим призначенням під житлове будівництво дорожче дачних.

При розрахунку бюджету врахуйте основні розряди витрат на операцію і найближчі витрати:

• вартість будинку та ділянки*;
• оплата послуг ріелтора;
• оформлення кредиту: розгляд заявки, страховка, відкриття рахунку, комісії, початковий внесок;
• вартість нотаріального посвідчення угоди;
• держреєстрація права власності на нерухомість та землю;
• збори до пенсійного фонду, військовий;
• реєстрація за новим місцем проживання;
• реєстрація нового власника в енергокомпанії, газовій службі, водоканалі;
• укладення контракту з компанією, що управляє будинками, службою охорони, інтернет-провайдером, компанією з вивезення сміття;
• клінінг, невеликий або капітальний ремонт, ландшафтний та інтер'єрний дизайн, покупка великої побутової техніки і меблів;
• покупка садових меблів, облаштування басейну та аквазони;
• покупка садового інструментарію, саджанців, посадка крупномірів, облаштування грядок, теплиць, вольєрів;
• транспортні витрати на пошук і огляд об'єктів, закупівлю матеріалів, відвідування різних служб.

*Багато продавців намагаються покласти на покупця всі витрати на підготовку угоди. Оплата експертної оцінки, передпродажного пакету документів на будинок і ділянку, погашення заборгованостей по комунальних платежах, оплата довідок та виписок з реєстрів, сплата держмита та податку з доходу фізособи - це обов'язки продавця. Узгодьте розподіл витрат до передачі авансу.

Як і де шукати будинки на продаж

Покупець не пов'язаний ексклюзивними зобов'язаннями з ріелторами. Порівняйте дані каталогів профільних порталів, дайте заявки в декілька респектабельних агентств.

Зручний пошук по карті і каталогом Brok.land допоможе за пару кліків уточнити розташування об'єкта, дані земельного кадастру, отримати прямий контакт продавця і перевірити кадастрові дані.

Порівняйте фотографії будівлі і території, плани ділянок, розташування, сусідство, якість соціальної інфраструктури, престижність району, статуси й умови котеджних містечок.

Оцініть на мапі потенційно небезпечні об'єкти: очисні споруди, болота, торф'яники, яри; шкідливі виробництва, аеропорти, військові полігони, в'язниці, нафтосховища, ЛЕП.

Зберігайте контакти продавців об'єктів, що вам сподобалися: портали нерухомості швидко переводять оголошення в статус неактивного, оголошення може зникнути.

Перше спілкування з продавцем будинку

Уточніть дані оголошення - локація, площа, основні характеристики будинку і ділянки. Ціна під час розмови з продавцем одразу може знизитися на 5-10%. Постарайтеся уточнити причину продажу - це може вплинути на терміни і вартість угоди.

Діджиталізація дозволила перевести в онлайн-режим первинний огляд об'єкта: продавці та ріелтори надають фото- і відео презентації, влаштовують онлайн-покази, відправляють копії документів для ознайомлення. Зручно, безкоштовно, ніяких зобов'язань з вашого боку.

Основний ризик - ваші контакти й наміри витратити певну суму грошей стають відомими широкому колу осіб. Вас обов'язково запитають про ступінь готовності до угоди - це нормально. Не варто повідомляти про отримання спадщини або проданий актив. Скажіть, що банк підтвердив готовність видати іпотечний кредит, це відразу відсіє половину шахраїв.

Огляд об'єкту нерухомості

Купівля заміського будинку не обмежується одним візитом. Поверніться до будинку в позаурочний час самі. Не довіряйте пам'яті: фіксуйте всі свої спостереження, аналізуйте записи в спокійній обстановці.

Місце розташування об'єкту, дорога, інфраструктура

Під час візиту повинні насторожити розташовані з порушенням санітарних норм тваринницькі комплекси, АЗС, автобан, з/д гілка. Автоматично знижують привабливість неадекватні сусіди, занедбані ділянки, небезпечний поворот траси. Будинки з краю селища - перші жертви грабіжників.

Врахуйте перспективи розвитку району: прекрасний вид на море може закрити новий готель, а по сусідству з вашим котеджем можуть почати гучне будівництво багатосекційного ЖК. Відстежуйте по карті потенційно вільні ділянки під будівництво. Порівняйте з Генпланом міста.

Прогуляйтеся місцевістю в різну погоду: куди стікає вода і дме вітер; як близько амбулаторія та супермаркет; скільки перехресть до дитячого майданчика; як зручно дістатися до пляжу.

Поспілкуйтеся з сусідами, уточніть історію будинку та відгуки про якість місцевої води, інтернету, транспорту, медичного сервісу. Почитайте відгуки на форумах та в соціальних мережах.

Розрахуйте час на дорогу до школи і роботи, близькість зупинок громадського транспорту.

Ділянка бід будинком

Наявність на ділянці межових знаків знижує ризик територіальних суперечок з сусідами.

Будівельні норми жорстко обмежують плани на забудову, необхідно врахувати зручність в'їзду великогабаритного автотранспорту, пожежної машини, асенізаторів. Конфігурація, гострокутна і неправильна форма, ухил, тераси, різкий ухил - все має значення.

На вартість ділянки впливає:

• форма і планування;
• якість дренажу, ландшафтного дизайну, освітлення, системи поливу;
• наявність культурних та колекційних насаджень, садово-паркових елементів дизайну, аквазони, зони барбекю, огорожі, парковки, автоматичної системи управління воротами.

Будинок

Загальне враження: фасад, площа, поверховість, вид з вікон, якість даху і світлопрозорих конструкцій, комунікації, безпека і невловиме відчуття особистого комфорту.

Планування. У будинку його змінити складно: розрахуйте комфортність розміщення всіх членів сім'ї та гостей, розташування кабінету для приватної практики чи майстерні.

Технічний паспорт. Візьміть у продавця копію технічного паспорта будівлі та заздалегідь плануйте розміщення меблів і великих побутових приладів. У техпаспорті є відомості про матеріал стін і перекриттів. Порівняйте поверхові плани з фактичним розташуванням кімнат.

Технічний стан:

• паспорти на котел, свердловину, насос, бойлер, лічильники порівняйте з фактичними об'єктами;
• тріщини, висота цоколю, безпека сходів, висота дверних прорізів, наявність зливів і громовідводу - звертайте увагу на кожну дрібничку;
• не соромтеся залізти на горище та до підвалу, перевірте, як відкриваються вікна і двері, чи є сліди іржі або плісняви;
• перевірте тиск води, звідки в будинок надходить газ, як влаштований електрощит, камін, система «розумний будинок» і опалення;
• насторожують сліди свіжого ремонту стелі, стін в коридорі і на кухні; дроти, що стирчать дроти.

Об'єктивну оцінку стану комунікацій, вентиляції, покрівлі, паро- та гідроізоляції, вимощення, підлог, штукатурки, електрики дає експерт. Відмова продавця допустити до огляду будинку технічного фахівця прирівнюється до визнання в неполадках.

Документи на будинок та землю

Професійна оцінка достовірності і ступеня готовності документації на землю та нерухомість до угоди кваліфікованим фахівцем проходить до передачі авансу.

Насторожує часта зміна власників, наявність в історії об'єкта продажу з аукціону майна банкрута, права вимоги, арештованого майна - такі угоди можуть бути розірвані судом наступної інстанції або оскаржені третьою стороною.

Мінімальний пакет документів продавця для угоди купівлі-продажу:

• зареєстровані в держреєстрі правовстановлюючі документи на будинок;
• витяг з ДЗК на ділянку;
• експертна оцінка для розрахунку оподаткування;
• довідка-підтвердження відсутності зареєстрованих за адресою осіб;
• витяги з держреєстрів про відсутність арештів, заборон та обтяжень на майно;
• документальне підтвердження відсутності заборгованості по земельному податку або орендної плати за землю, світло, газ, вивіз сміття та послуги керуючої компанії.

Додатково можуть знадобитися дозвіл на продаж від другої частини подружжя, органів опіки, довіреність відсутнього співвласника.

Проблемні об'єкти: будинок з самобудом і самозахопленням землі, судовою суперечкою, з неоформленою спадщиною, за відсутності одного із співвласників. Терміни такої угоди можуть розтягнутися на невизначений період.

Проблеми, які продавець намагається перекласти на ваші плечі: житловий будинок, що не введений в експлуатацію; побудований з порушеннями природоохоронного законодавства, санітарних і будівельних норм; на ділянці з цільовим призначенням, що не відповідає для житлової забудови.

Замовте у нас перевірку об'єкта по кадастрових даних та судових реєстрах, це зніме підозри у фальсифікації документів та претензій третіх осіб на майно.

Потенційні витрати

Купівля котеджу в закритому містечку означає приєднання до порівняно рівного соціального середовища й комфорту. За утримання доріг, спортивних і дитячих майданчиків, басейну і фітнес-залу, освітлення, охорону і вивезення сміття відповідає керуюча компанія. Уточніть вартість витрат, оцініть свою готовність щомісячно сплачувати послуги бізнес-рівня.

Зміст приватного будинку означає постійну підтримку в нормальному стані систем життєдіяльності та ділянки.

Мінімальні регулярні витрати домовласника:

• заміна фільтрів, обслуговування газової установки, чистка кондиціонерів і камінів, викачка фекальних стоків;
• перевірка сигналізації, оплата індивідуальної лінії інтернет-зв'язку; 
• стрижка газону і дерев, ремонт дренажної системи; 
• розчищення снігу, прибирання ділянки та прибудинкової території.

Поставтеся до покупки будинку як до головної в житті інвестиції. Будинок за містом - це високоліквідний актив і сімейний комфорт. У такій покупці немає дрібниць.