Код землі: навіщо покупцеві цільове призначення ділянки?

Люблять наші девелопери жонглювати документами на землю. Виділена ділянка, намальований проект, створений відділ продажів, запущена масована реклама, потягнулися інвестори з грошима - а у Витягу з Держземкадастру зрадницьки красується код 01.02 або 04.11. Як розібратися з документами покупцеві землі, котеджу або квартири в новому ЖК?

Ваші цілі не збігаються з цілями країни

У ст. 13 Конституції України про право українського народу на землю є один важливий абзац:

Поділ земель на категорії покликаний захистити власність народу від шкоди, яку можуть завдати недбайливі користувачі. Не можна будувати висотки на місці майбутньої траси. Не можна захоплювати пляж. Не можна в заповіднику будувати житлові комплекси.

В Україні часто порушують закони, землі використовують не за призначенням, заколисують покупців обіцянками «змінити цільове призначення». Для багатьох довірливість закінчилася втратою грошей, знесенням будинків і тратою нервів на зустрічах з прокурорами і суддями.

Думайте як інвестор, юрист і будівельник

Будь-яка покупка землі або нерухомості - інвестиція в дорогі активи. Поки гроші не передані продавцю - ви господар становища і маєте право знати, кому і за що ви платите. Цільове призначення землі – найважливіше питання купівлі на ринку нерухомості.

Перевірити його дуже просто - знайдіть ділянку на кадастровій карті за місцем розташування або по кадастровому номеру. Другий варіант надійніше - новачкам важко орієнтуватися в картах і безпомилково визначити ділянку без точних орієнтирів. Сусідні ділянки часто мають різне призначення.

Замовте Виписку з ДЗК, в якій вказані всі необхідні для покупця дані, включаючи обмеження на забудову.

У продавця або забудовника в пакеті документації повинен бути документ, в якому зазначений кадастровий номер, цільове призначення землі і вид використання:

• держакт/витяг з Держреєстру прав власності/договір оренди (зверніть увагу і на термін оренди ділянки);
• виписка з Держгеокадастра;
• технічна документація або проект землеустрою.

Звертати увагу на цільове призначення, категорію земель та вид використання необхідно і при купівлі вільної ділянки з метою забудови, готового котеджу і квартири в новобудові.

Невідповідність ваших планів або вже побудованого об'єкта призначенням землі або зробить операцію неможливою, або істотно ускладнить володіння об'єктом в майбутньому.

Класифікація ділянок

Єдиний загальнодержавний Класифікатор видів цільового призначення землі розроблений на основі Земельного Кодексу та Закону «Про землеустрій» та затверджений Наказом № 548 від 23.07.2010р. У Класифікаторі особливо виділені всі можливі види використання ділянок: під сільськогосподарські, промислові, рекреаційні, природоохоронні цілі.

У Класифікаторі виділена секція В «Землі житлової та громадської забудови». Для житла код завжди починається на 02, для громадських будівель - на 03. На ділянці для будівництва котеджу в виписці з ДЗК в розділі «цільове призначення» буде вказано В.02.01.

У житловій забудові враховані землі для розміщення окремих приватних будинків, багатоквартирних житлових будинків, ЖК з ТРЦ, гаражів і паркінгів. Перевірте - чи збігається пропозицію забудовника купити квартиру в новобудові Києва на 25 поверсі з Класифікацією видів цільового призначення земель.

Серйозні проблеми виникають при зміні на житлове будівництво цільового призначення ділянок рекреаційного призначення (секція Е), оздоровчого (секція D), лісового (секція Н).

Види угідь і землі с/г призначення

Головна плутанина починається за межами населеного пункту. Класифікація ділянок за цільовим призначенням зовні схожа, на одних землях будувати можна, на інших категорично заборонено. Зверніть увагу на Класифікацію видів земельних угідь відповідно до Земельного кадастру.

Згідно ст. 6 Закону «Про особисте селянське господарство» житлові будинки, земельні ділянки, господарські будівлі об'єднані в єдине ціле, що теоретично дозволяє будувати приватні котеджі на будинках з цільовим призначенням 01.03, але звернемо увагу на слово – теоретично.

Спірний момент - будівництво житлового будинку на землях під кодом 01.01. Товарне с/г виробництво передбачає розміщення на землі основних і допоміжних споруд - ферм, складів, майстерень, теплиць.

В цьому випадку у власника формально є право облаштувати на ділянці житловий будинок для забезпечення цілодобового нагляду за господарством. Такі дії забудовників часто оскаржується місцевою владою. У покупця будуть проблеми з присвоєнням адреси, прокладкою комунікацій і введенням в експлуатацію.

Порушення цільового призначення часто закінчується арештом майна і накладенням заборон на його відчуження. До моменту передачі авансу продавцю замовте перевірку ділянки і проконсультуйтеся у наших фахівців - чи підходить обрана вами ділянка для будівництва будинку.