Чия земля під новобудовою?

Як правило, це питання девелоперу задають юристи та інвестори. Звичайного покупця в першу чергу цікавить планування, ціна квадратного метра, вид з вікна і близькість до метро. Юристів цікавлять ризики, інвесторів - непередбачені витрати і ступінь ліквідності. Розбираємося - чому земельне питання важливе для покупця новобудови.

Власник або користувач?

Законодавство поділяє права:
✔    Право власності на земельну ділянку з правом його повного розпорядження, включаючи відчуження, заставу, дарування та здачу в оренду.
Право власності на землю є у держави, територіальних громад (комунальні землі) і приватне, у фіз- і юросіб.
✔    Право користування земельною ділянкою з правом будівництва, проживання, комерційної діяльності, здачі в оренду та суборенду. Розділяється на постійне і тимчасове (оренда).

При житловому будівництві девелопер (забудовник):

• орендує у держави або територіальних громад;
• будує будинок на власній території;
• укладає договір суперфіцію (право використання ділянки для будівництва) з приватним власником земельної ділянки;
• укладає договір соціального партнерства з територіальною громадою;
• укладає з власником ділянки договір спів інвестування, за яким власник ділянки отримує частку побудованих квадратних метрів.

Стандартним договором оренди ділянки під житлову забудову передбачається, що право власності на збудовану нерухомість належить виключно забудовнику.

Статус ділянки необхідно перевірити: ви або платник земельного податку, або оренди.
 

Скільки платити за землю?

Згідно ст.268 Податкового Кодексу України власники або землекористувачі зобов'язані сплачувати земельний податок. Ставка залежить від місця розташування, цільового призначення, нормативної грошової оцінки та площі ділянки.

Земельний податок належить до місцевих податків, його розмір визначають депутати щорічно. Як правило, ставка не перевищує 3% від нормативної оцінки в рік.

Сплачують податок орендарі і власники землі. Товариства співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) і власники квартир зобов'язані сплачувати податок місцевій владі або компенсувати витрати на виплату такого податку власнику ділянки.

Для того, щоб розібратися, який розмір земельного податку, необхідно знати:
- площу ділянки (це легко зробити на нашій карті);
- нормативну оцінку;
- діючу ставку земельного податку в вашому місті на офіційному сайті).

Орендна плата встановлюється місцевою, ставка земельного податку у діапазоні 3%-12% від нормативної земельної оцінки. Право оренди земельної ділянки може бути виграно на аукціоні, тоді сума оренди залежить від результатів торгів.

Розподіл земельного податку або орендної плати на всіх співвласників квартир керуюча компанія або ОСББ включає в квартплату, сума невелика і майже непомітна.

Будинок не збудований - якими є ризики?

У будь-якому випадку покупець не зданої в експлуатацію нерухомості (багатоквартирний будинок, таунхаус, котеджі в селищі) фактично є спів інвестором будівництва. Всі обов'язки інвестора, в тому числі зі сплати земельного податку та дотримання умов договору оренди автоматично поширюються на кожного покупця.

При вивченні документів забудовника необхідно з'ясувати - хто є власником, яке цільове призначення земельної ділянки і чи є у забудовника право вести житлове будівництво.

Основні земельні порушення забудовників:

• ділянка передана в оренду не під житлове будівництво;
• термін договору оренди закінчився;
• будівництво знаходиться в такій стадії, що ввести об'єкт в експлуатацію до закінчення дії договору оренди нереально;
• ділянка передана в суборенду без погодження з власником землі;
• порушено цільове використання землі та умови договору оренди;
• порушені містобудівні умови;
• орендар не сплачує орендну плату;
• простежити ланцюжок переходу корпоративних прав на юросіб-орендарів проблематично.

Завжди існує небезпека, що приватний власник ділянки використає її в якості предмета застави, в цьому випадку будівництво знаходиться під загрозою введення санкцій кредиторами.

Ви маєте право знайомитися з документами на об'єкт, вивчати договір оренди землі та технічну документацію. З'ясувати об'єктивно всі деталі правового статусу ділянки і виявити потенційні ризики. BROK.land надасть реальні дані про власника, цільове призначення землі, площі ділянки, вид використання, наявних арештів та обтяження.

Ретельна перевірка земельної документації дозволяє виявити невідповідність між обіцянками забудовників і реальністю. Площа і конфігурація ділянки, обмеження на забудову, цільове призначення землі не дозволяють розташувати на відведеній землі заявлені в проекті поліклініки, дитячі садки, спортивні та ігрові майданчики, паркінги та релакс-зони. Автоматично зменшується рівень довіри до забудовника і інвестиційна привабливість об'єкта.

Будинок побудований - хто власник землі?

Ні приватний власник, ні держава не має право відчужувати землю під багатоквартирним житловим будинком. Незалежно від статусу землі, власникам квартир не варто турбуватися про те, що новий власник землі може зруйнувати будинок і всіх виселити. Згідно із законом навіть після руйнування будівлі у власників нерухомості зберігаються права власності або користування ділянкою.

Можливість приватизації, або отримання у власність земельної ділянки під житловим будинком з великою кількістю квартир в Україні юридично і безпроблемно остаточно не вирішена. Формально всі співвласники, проте юридично закріпити право за кожним не представляється можливим. Квартири продаються і купуються, нові мешканці вступають в права спадщини - склад потенційних співвласників ділянки нестабільний.

У котеджних містечках передача землі під будинком у власність вирішується набагато простіше і часто є умовою покупки будинку. Проблеми можуть виникати при використанні земель загального користування - внутрішньо квартальних проїздів, спортивних, ігрових і релакс-зон, гостьових паркінгів, адміністративних і розважальних будівель, господарських споруд.
 

Найпростішим варіантом є оформлення земельної ділянки на товариство співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). На підставі рішення загальних зборів мешканців будинку керівник ОСББ подає заявку на оформлення землі під будинком та прибудинкової території з правом власності або постійного користування згідно ст. 42 Земельного Кодексу України.

Оформлення земельної ділянки ОСББ дозволяє на законних підставах упорядковувати територію, здавати частину ділянки в оренду і заробляти гроші на ремонт і поліпшення.