Як знайти ідеальне котеджне містечко: повний чек-лист покупця

Налаштовані переїхати за місто, підбираєте оптимальний варіант котеджного містечка? Щоб дітям і вам роздолля, до міста близько, безпечно, комфортно і без неприємних сюрпризів? Сайти забудовників старанно підкреслюють плюси і скромно замовчують про мінуси. Вам потрібна тільки правда. Перевіряйте інформацію самі й робіть висновки. Brok.land підготував повний чек лист попередньої оцінки котеджного містечка.

В нашому чек-листі 6 блоків і 45+ пунктів. Пройдіться по всіх блоках. Можливо, ви відмовитеся від огляду, заощадивши час і паливо. Як і де шукати інформацію - підкажемо.

Район, дороги, інфраструктура

Купівля ділянки або будинку в котеджному містечку під Києвом, Одесою, Харковом, Львовом - це не просто зміна способу життя. Це ще і капіталовкладення. Поставтеся до покупки як до інвестиції, врахуйте ліквідність активу в перспективі.

1. Як, на чому і якою дорогою доїхати до містечка. Багато селищ розташовані далеко від громадського транспорту. Це означає:

• мінімум два авто на сім'ю;
• істотні витрати на паливо і ремонт;
• складності з пошуком навчальних і спортивних закладів й для дітей;
• проблеми з пошуком персоналу.

Відкрийте карту Brok.land, оцініть віддаленість від трас та зупинок, оцініть дорогу, мости, переїзди.

2. Скільки часу їхати до міста. Ви не переїжджаєте за місто на ПМЖ: в місті робота, навчання, друзі, рідні, клініки, торговельно-розважальні центри. Перевірте віддаленість за допомогою опції «маршрут» на карті Google і навігацію Google- Waze.

Щодо столиці, експрес-інформацію перегляньте тут: ми проаналізували інтенсивність заміського трафіку навколо Києва та створили карту з 4 зонами часу в дорозі до Києва від населених пунктів Київської агломерації.

3. Як близько розташований найближчий населений пункт. Лікарня, ринок, супермаркет, пошта, банк та інші ознаки цивілізації. Ідеально - у кроковій доступності. Легко знайти на карті.

4. Якість місцевої інфраструктури. Рівень освіти, медичного і банківського сервісу, спорт, розваги, шопінг - вам тут жити. Інформація - на форумах, в соціальних мережах, в місцевих ЗМІ.

5. Природа та її доступність. Близькість водойми і ліси не означає безумовність доступу. Уточніть на форумах - чи є можливість ловити рибу, збирати гриби і відпочивати на найближчому пляжі.

6. Безпека. Лінії ЛЕП, звалища, очисні, аеродроми, полігони, в'язниці та шкідливі виробництва легко виявити на картах. Знижують привабливість селища болота, торфяники, яри. Чи не підвищують особисту безпеку і збереження майна соціально неблагополучні райони. Детальний опис шукайте на Вікімапії.

7. Перспективи розвитку. На місці парку легко виростає ЖК або ТРЦ. Вивчіть генплан міста, розвиток транспортної інфраструктури, будівництво великих ЖК, заводів, інвестиційні проекти. Така інформація може або підвищити ліквідність об'єкта, або зіграти з вашим селищем злий жарт.

Досьє котеджного містечка

Комфорт, безпека і щомісячні витрати на обслуговування - одні з вирішальних факторів вибору об'єкта покупки.

1. Земельна ділянка. Перевірте розташування та кадастровий номер на мапі Brok.land: цільове призначення земля, вид використання, площа, хто власник. Важливо, щоб забудовник не порушив законність використання землі і не захопив чужу ділянку. Замовте комплексну перевірку ділянки.

2. Законність будівництва. Дозвіл на початок будівельних робіт, ліцензія, документи підрядника.

3. У якому вигляді продається земля і нерухомість: приватизована ділянка, оренда, короба будинку, котедж під ключ, внутрішні оздоблювальні роботи.

4. Комунікації. На ділянці, на території, не підведені - відповідь на питання коштує десятки тисяч гривень.

5. Вода. Забудовники обіцяють свердловини, але часто порушують слово. Необхідно уточнити наявність сертифікату і потужність в розрахунку на кількість жителів.

6. Каналізація. Септик на ділянці або централізований на селище: які обсяги, чи відповідають технічні характеристики септика кількості домоволодінь.

7. Електрика. Потреби в електроенергії постійно зростають. Уточніть - як зроблений розрахунок потужності на кожне домоволодіння, звідки йде поставка, чи немає проблем з напругою і відключеннями. 

8. Газ. Чи передбачено газопостачання, хто встановлює і оплачує розводку, підключення системи і лічильників.

9. Територія. Що є на території містечка. Складаєте таблицю і по кожному селищу відзначаєте наявні елементи:

• басейн, аквазона;
• релакс-зона , лаунж-зона , барбекю;
• лобі, коворкінг;
• амфітеатр або відкрита сцена для зборів;
• набережна, пляж;
• дитячі майданчики, ігрові, дитячий клуб;
• спортивні майданчики, закритих фітнес-клуб, тенісні корти, стадіон, поля для футболу, баскетболу, волейболу, бадмінтону, гольфу, крикету; 
• парк, місця відпочинку, прогулянкові доріжки;
• місця для вигулу собак;
• парковки власників та гостьові;
• майстерні , СТО;
• магазини, аптека, кафе, ресторан, служба доставки;
• амбулаторія, денний стаціонар. 

10. Керуюча компанія. Де знаходиться офіс - краще, щоб офіс був на території селища. Скільки людей в штаті, чи є у штаті майстри з ремонту сантехніки, електрики, двірники, садівники.

11. Що входить до оплати послуг керуючої компанії. Поняття all inclusive в житловій сфері України фактично відсутнє: керуючі компанії весь час намагаються заплутати домовласників. У базовий набір входить догляд за територією, договору на вивіз сміття, утримання комунікацій.

12. Як забезпечена охорона селища: КПП, контроль доступу, гостьова парковка, відеоспостереження, пульт охорони, охорона по периметру.

13. Наскільки безпечно пересування селищем: заборона на проїзд автотранспорту, тротуари, острівці безпеки.

14. Як виглядають внутрішньоквартальні проїзди, чи є освітлення, як оплачується їх ремонт.

15. Хто очищає дороги в зимовий період, забезпечує догляд за територією, водоймами, громадськими зонами, огорожею, елементами ландшафтного дизайну.

Досьє забудовника та фінансові питання

Гроші ви платите найчастіше забудовнику. Варто розібратися - хто ваш продавець і наскільки він надійний.

1. Статус забудовника. ФОП, юрособа, ліцензії, як довго на ринку. Перевірити забудовника легко на профільних порталах, присвячених новобудов.

2. Репутація забудовника. Які проекти вже завершені, в якому сегменті ринку, які відгуки жителів на якість житла, виконання зобов'язань.

3. Ціна земельної ділянки, проекту, включаючи інженерну частину, фундаменту, квадратного метра з ремонтом і без, допоміжних споруд, парковки, свердловини, прокладки комунікацій.

4. Як оформляється договір попередній та основний . Як відбувається оплата і підтвердження факту оплати. Наскільки запропонована забудовником форма законна.

5. Чи є знижка, акція, розстрочка, трейд-ін. Які умови розстрочки. Чи є партнерські іпотечні програми.

6. З яким банком співпрацює забудовник, ціна на касове обслуговування.

7. На якій стадії будівництво селища. Чи є заселені будинки. Чи немає ризику зриву термінів здачі в експлуатацію, банкрутства. Як оформлені зобов'язання забудовника на облаштування доріг, внутрішньоквартальних проїздів, комунікацій, внутрішньої інфраструктури містечка, озеленення.

Досьє земельної ділянки

Ви купуєте тільки ділянку, будівництво плануєте вести самостійно. У котеджному селищі до таких покупцям часто пред'являються особливі умови.

1. Чи є можливість купити землю без будинку, в якому районі селища. Які межі ділянки. Чи є можливість розділити ділянку для перепродажу.

2. Якість ділянки. Ознака ерозії грунту, тип ґрунту, конфігурація, ухил, освітленість.

3. Містобудівні обмеження. ЛЕП, кабель, траса, зона рекреації.

4. Вимоги до самостійного забудовника: висотні, габарити , стіль, колір покрівлі та фасаду, огорожу, парковка, територія.

5. Вимоги щодо термінів початку будівельних робіт і здачі готового котеджу в експлуатацію. Можливо, у вас в планах тільки покупка ділянки, а будувати ви збираєтеся пізніше, або плануєте перепродати землю пізніше.

6. На яких умовах забудовник готовий допомогти в будівництві будинку: грунти, фундамент, стіни, комунікації, під'їзні шляхи, свердловина, септик.

7. Чи не буде у основного забудовника претензій до обраної вами будівельної компанії.

8. Чи є компанії-партнери забудовника, які можуть частково включитися в ваш проект: архітектори, ландшафтні дизайнери, ковалі, продавці будівельних матеріалів, електрики тощо. Наявність, репутація, програми лояльності, знижки.

Досьє на котедж

Якщо довіряєте будівництво будинку основному забудовнику селища - переконайтеся, що будинок не доведеться перебудовувати або спішно продавати за безцінь.

1. У якій стадії здається будинок клієнту і що входить у вартість будинку. Часто каміни, розводку комунікацій по дому покрівельні роботи, септик або облаштування парковки будівельники в базовий розрахунок не включають.

2. Чи можна вносити правки в типовий проект і скільки це буде коштувати.

3. Який клас енергоефективності котеджу - вам потім щомісяця сплачувати рахунки за опалення і кондиціонери.

4. Де парковка , на скільки авто, як оформлена, де ставлять машини гості

5. Основні характеристики будинку:

• який тип грунту та як близько ґрунтові води;
• розташування будівлі на ділянці по сторонах світу і розі вітрів;
• тип фундаменту і чому будівельники обрали саме його;
• чи є утеплення фундаменту і підвал;
• з чого зводять стіни, перекриття, покрівлю, сходи;
• сейсмостійкість, шумоізоляція, морозостійкість, теплоізоляція, пожежна безпека, токсичність, екологічність;
• безпека утеплювача, тип вентиляції;
• тип профілю і скла склопакета;
• як буде оброблений фасад.

6. Як облаштовується огорожа , замощення, газон, прилегла територія.

7. Хто заводить комунікації до будинку, чи передбачена установка септика, свердловини, котла, лічильників.

8. Які обмеження з експлуатації прибудинкової території: аквазони , альтанки, вольєри для тварин, рослини, огорожа.

Підготовка до перегляду 

Оглядати котеджне містечко потрібно кілька разів: з менеджером відділу продажів, самостійно, з будівельником, архітектором, дизайнером.

Найбільш невдалий тип огляду - груповий тур: на бігу складно оцінити деталі і задати питання. Взимку складно оцінити рельєф місцевості і якість дорожнього покриття.

Гарна ознака, якщо відділ продажів бронює вам час для огляду: є попит, продажі йдуть, ви не єдиний покупець.

Уточніть у відділі продажів можливість допуску на територію без менеджера: будівельні матеріали і техніка охороняються, плюс є загроза порушення техніки безпеки.

Якщо в селищі вже живуть - обов'язково познайомтеся з потенційними сусідами. Реальні відгуки завжди краще віртуальних - в інтернеті можливі хвалебні оплачені коментарі і підступи конкурентів.

Якщо поруч аеропорт - уточніть за можливості графік польотів, щоб особисто переконатися в чутності. Відділи продажів часто призначають покази на час проміжків польотної програми.

Не соромтеся відхилятися від заданого менеджером маршруту, інакше не побачите все, що старанно ховають від очей покупців.

Запишіть всі контакти, прокладіть маршрут і по карті віртуально дістатися до селища, щоб не заблукати.

За можливості огляньте об'єкти, які були раніше здані вашим забудовником. Неякісне будівництво починає проявлятися через кілька місяців і років.