Як купити землю та право оренди ділянки на електронному аукціоні Prozorro

З липня 2021 року продажі державних та комунальних земель, а також продаж права оренди ділянок, суперфіцію та емфітевзису повністю переведена в режим електронних аукціонів. Всі лоти шукайте на нашій карті із зазначенням цільового призначення і посилання на оголошення.

Розповідаємо - як фізособі, ФОПу або компанії взяти участь в торгах, правильно оформити документи і виграти на онлайн-аукціоні.

В очікуванні рішення Кабміну

Прийняті зміни до Земельного Кодексу (далі по тексту ЗКУ) почнуть повноцінно працювати з моменту прийняття Кабміном відповідних правил, положень, регламентів. В кінці червня 2021 року на сайті Держгеокадастру оприлюднений Проект Постанови, в якому описаний основний механізм підготовки лотів до продажу та правила торгів.

Система електронних аукціонів Prozorro.sale успішно працює в інших напрямках, тому ми маємо право до офіційного прийняття Постанови описати основні кроки покупця на електронних торгах.

Хто проводить торги

Організатором аукціону є власник земельної ділянки в особі державних структур або органів виконавчої влади місцевого самоврядування - сільрад, міськрад, облрад. Ніхто не забороняє продавати через систему Прозорро право оренди та земельні ділянки, що належать приватним особам та компаніям.

Адміністратором електронного майданчика є ДП «Прозорро.Продажі». Це технічний виконавець, відповідальний за безперебійну автоматичну роботу системи. Адміністратор забезпечує максимальну відкритість даних, аналізує результати.

Самі торги проходять в хмарному просторі. Немає механізму блокування учасників й заборони можливості спостерігати за ходом аукціону в режимі реального часу. Приховані ставки учасників невідомі нікому - крім самого учасника.

Головним провідником учасників аукціону є електронні майданчики, акредитовані ДП «Прозорро.Продажі»:

• консультують організаторів аукціонів і потенційних покупців з усіх питань, пов'язаних з торгами;
• інформують клієнтів про лоти, які можуть їх зацікавити;
• надають допомогу в підготовці пакету документів для участі в торгах;
• до моменту впровадження автоматичного контролю перевіряють учасників на відповідність вимогам законодавства (хто може купувати землю, хто - ні);
• нагадують про дату та час аукціону;
• оформляють та відсилають переможцю Протокол аукціону;
• навчають учасників, знайомлять з законодавчими новаціями, відстежують конкурентів.

Послуги електронних майданчиків складають 5% від ціни продажу лота за підсумками торгів. Сума автоматично відраховується з раніше сплаченого гарантійного внеску. Частина винагороди буде перерахована на рахунок ДП «Прозорро.Продажі» для підтримки системи.

Кожний електронний майданчик матеріально зацікавлений в перемозі свого учасника, надає йому максимальну підтримку на всіх етапах підготовки і проведення аукціону.

Як вибрати електронний майданчик для участі в земельному аукціоні

В системі Прозорро працює близько 60 різних електронних майданчиків, але не всі отримають акредитацію для підтримки земельних торгів. Біля кожного лота є перелік майданчиків, через які бажаючі можуть подати заявку.

Ціни у всіх однакові, відрізняються потужності, кількість консультантів, функціонал сайтів, корисні опції для учасників торгів. Порівняйте декілька майданчиків. Віддайте перевагу компаніям, які:

• забезпечують оперативну автоматичну розсилку нових лотів;
• проводять навчання учасників, пропонують демоверсії торгів, вебінари, корисні інструкції;
• мають широкий штат консультантів;
• пропонують персонального консультанта.

Чек-лист - що потрібно зробити учаснику до початку електронного земельного аукціону

1. Вивчити дані лота на сайті Prozorro.sale або електронного майданчика.
2. Ознайомитися з документацією, характеристиками, фотографіями. Оцінити площу, цільове призначення, вид використання, містобудівні обмеження.
3. Зареєструватися на електронному майданчику, пройти ідентифікацію / підтвердження акаунта / попередню кваліфікацію.
4. Зберегти пароль доступу на електронну площадку, зберігати дані в секреті від сторонніх.
5. Підготувати обов'язковий пакет документів для участі в торгах, відсканувати документи, завантажити їх у персональному кабінеті на електронному майданчику.
6. Оплатити гарантійний та реєстраційний внесок, завантажити підтвердження оплати в персональний кабінет. Кошти мають бути зафіксовані електронним майданчиком не пізніше 1 години до початку аукціону.
7. Отримати протягом 1 години від електронного майданчика підтвердження отримання оплати.
8. Подати заявку, поставити приховану ставку (закрита цінова пропозиція, п. 2 ст. 135 ЗКУ). Підписати заявку кваліфікованою ЕП. Не розголошувати дані прихованої ставки. Отримати від електронного майданчика статусу учасника конкретного земельного аукціону.
9. Не забути про день і час початку торгів.
10. Заздалегідь забезпечити стабільне інтернет-з'єднання, за можливості продублювати гаджети.

Оплата реєстраційного внеску

Всі учасники зобов'язані сплатити реєстраційний внесок 0,1% min з/п, що встановлена на початок поточного року. Реквізити для оплати надає електронний майданчик. Ця сума не повертається.

Оплата гарантійного внеску

П.7 ст.135 ЗКУ встановив розмір гарантійного внеску в розмірі 30% від стартової ціни лота, але не більше 2500 прожиткових мінімумів. Розмір прожиткового мінімуму оновлюється щороку 1 січня. Реквізити для оплати надає електронний майданчик. Ця сума зараховується в рахунок оплати за придбаний лот або повертається тим, хто програв учасникам.

Гарантійний внесок не повертається, якщо:

• жоден з учасників не зробив крок на підвищення заявленої стартової ціни;
• покупець відмовився підписувати протокол / договір купівлі-продажу (оренди) / йому відмовлено в нотаріальному посвідченні договору / він не сплатив суму за придбаний лот або не компенсував організатору понесені витрати;
• переможець не відповідає передбаченим законодавствам вимогам до покупців або подав неправдиві відомості.

Прихована ставка (закрита цінова пропозиція)

Важливий елемент аукціонів Прозорро. Прихована ставка означає згоду учасника з умовами аукціону. Прихована ставка повинна перевищувати стартову ціну мінімум на 1 крок торгів (1% від стартової ціни). Цифра не прив'язується до кроку - головне, щоб вона була більше кроку. Можете сміливо ставити 99999,99 або щось подібне.

На початку аукціону всі приховані ставки розкриваються одночасно. Всі учасники автоматично отримують свій порядковий номер та черговість ставок в наступному раунді. Учасник, який зумів зробити найвищу приховану ставку, отримує право зробити хід у першому раунді останнім. Це серйозна перевага перед конкурентами.

Якщо два і більше учасників запропонували однакові ставки, перевагу отримує претендент, що раніше всіх зафіксував в системі свою пропозицію.

Приховану ставку можна змінити декілька разів - але не пізніше зазначеного в описі лота часу закінчення прийому заявок (проміжок між 19.30-20.30 дня перед початком торгів). Її можна анулювати, в цьому випадку ви втрачаєте статус учасника аукціону, гарантійний внесок вам повертається.

Заявка на участь в земельному аукціоні

Складається в електронному вигляді в довільній формі. Важливо вказати унікальний номер лота, основні дані ділянки. Зазвичай електронні майданчики відправляють претендентам готовий шаблон.

Важливо: заявку необхідно підписати КЕП.

Документи учасника аукціону

Повний перелік документів описаний в п.7 ст.137 ЗКУ. Для фізосіб це копія паспорта (скани сторінок) та ІПН. Для юросіб - скан Виписки з ЄДРПОУ, дані про бенефіціарів.

Для покупки земель с/г призначення додатково подаються документи відповідно до вимог ст.130 ЗКУ: кількість земель у власності покупця, бенефіціари, відсутність в санкційних списках, списках FATF. Порядок перевірки і перелік документів описаний в Постанові КМУ №637 від 16.06.2021 р Консультант електронного майданчика підкаже - як і за який термін можна отримати всі необхідні документи.

Важливо! Всі дані будуть у відкритому доступі.

 

Як проходить земельний аукціон в системі Prozorro.sale

У день аукціону всі учасники реєструються до початку торгів. Далі автоматично проходять етапи аукціону:

1. Розкриття прихованих ставок, розподіл учасників від найменшої до найвищої.

2. 3 раунду торгів, згідно п.14 ст.137 ЗКУ. Першим робить ставку учасник з найменшою пропозицією у попередньому раунді. Відсутність ходу означає підтвердження своєї попередньої ставки.

Крок дорівнює 1% від стартової ціни лота. Учасники можуть вказувати будь-які цифри вище цього значення. Система фіксує пропозицію учасника, що не прирівнюючи до кроків аукціону.

У кожного учасника 3 хвилини на обдумування свого ходу та фіксацію пропозиції. Чим більше учасників - тим довше проходить кожен етап. Після закінчення кожного раунду система автоматично робить перерву 3 хвилини.

3. Фіксація пропозицій, оголошення переможця аукціону .

Спеціальний раунд для реалізації переважного права купівлі земельної ділянки

Орендарі чи особа, якій передано таке право, мають переважне право купівлі ділянки. До початку продажу організатор зобов'язаний письмово з нотаріальним посвідченням повідомити правовласника про продаж землі і стартовою ціною лота.

Правовласник сплачує гарантійний та реєстраційний внесок, але не бере участі в торгах. Після закінчення аукціону в ході спеціального раунду. Правовласник погоджується / відмовляється оплатити запропоновану переможцем найвищу ставку. Або погоджується / відмовляється сплатити ставку другого за переможцем учасника - за умови відмови переможця оплачувати лот.

Підведення результатів електронного земельного аукціону

Переможцю автоматично відправляється протокол аукціону на підпис. З цього моменту починається відлік обов'язкових строків:

• 3 дня на підпис протоколу аукціону кваліфікованим ЕП;
• 6 робочих днів на перевірку організатором аукціону відповідності переможця вимогам законодавства, підписання протоколу, публікації повідомлення про підписання протоколу в системі Прозорро;
• 20 днів з моменту створення протоколу на підпис договору з організатором аукціону;
• 5 днів з моменту підписання договору для оплати запропонованої на торгах суми за вирахуванням гарантійного внеску;
• 5 днів з моменту підписання договору для оплати понесених організатором витрат на підготовку лота (сума вказана в оголошенні);
• 1 день для публікації організатором аукціону в системі Прозорро підтвердження виконання переможцем своїх зобов'язань.

Договір оренди може складатися в електронному вигляді з КЕП сторін з подальшою реєстрацією в Реєстрі. Купівля-продаж землі оформляється в паперовому вигляді, засвідчується нотаріусом.

Учасник, що зробив пропозицію другу за вартістю, отримує право очікування. Якщо переможець відмовився підписувати протокол, не сплатив лот, не підписав договір купівлі-продажу, другий учасник отримує статус переможця та право підписати договір за результатами торгів.

Повторний електронний земельний аукціон

Якщо на лот не було заявок, жоден з учасників не запропонував ціну, вищу за стартову або всі відмовилися від покупки, організатор оголошує повторний аукціон. В цьому випадку реально купити землю або право оренди ділянки за стартовою ціною, без підвищення ставок.