Ринок сільськогосподарських земель відкритий. Поки діє тимчасове обмеження на право купівлі агроземель юрособами, багато приватних інвесторів задумалися про покупку паю. Наскільки вигідна така інвестиція і на що звернути увагу до оформлення договору купівлі-продажу?

Варіанти отримання прибутку від інвестицій в сільськогосподарські землі України

Спекуляція, або покупка з метою перепродажу. Розрахувати прибуток складно, все залежить від співвідношення попиту і пропозиції. За оцінками різних експертів, ціна привабливих для агробізнесу земель може збільшуватися в рік на 6-10%. Це не надприбуток, швидше можна порівнювати з захистом накопичень від інфляції.

Пасивний дохід від здачі в оренду. Більшість виставлених на продаж ділянок вже в оренді. Прибутковість залежить від регіону, локації, якості землі і умов договору.

Ведення фермерського господарства та інші варіанти комерційного використання території. Потрібні серйозні вкладення в покупку великих території, с/г техніку, паливо, посівний матеріал, оплату праці.

Як розрахувати прибутковість інвестицій в сільгосп землі при здачі в оренду

Професійний розрахунок прибутковості інвестицій оренди земельної ділянки враховує безліч факторів. Попередній розраховується на онлайн-калькуляторі або вручну за простою формулою: А-Р/Ц*100, де:

• А - річна орендна плата;
• Р - оперативні витрати власника (податки, рекультивація, зрошення, дороги, транспорт, паливо, зв'язок та ін.);
• Ц - ціна покупки ділянки з усіма витратами (нотаріус, держреєстрація права власності, послуги брокера).

Приблизний розрахунок прибутковості й терміну окупності 1 га землі с/г призначення

Орендна плата. За даними прес-релізу Українського клубу аграрного бізнесу (УКАБ), в середньому по Україні орендна плата за використання агроземель в 2021 році перевищує 15% нормативної грошової оцінки (НДО) і становить 3378 грн/га у рік.

Витрати. Податок з доходу від здачі в оренду землі 18% + 1,5% військовий збір. Телефонні переговори, банківське обслуговування та інші накладні витрати прорахуємо як 1% від орендної плати. Разом 20,5% - щорічні витрати, або 1384,98 грн. у 2021 році.

Витрати, що пов'язані з придбанням. Послуги нотаріуса, держреєстрація права власності 0,1% прожиткового мінімуму, з 01.07.2021 року = 229,4 грн, підготовка і завірення копій документів, разом близько 10 000 грн, їх додамо до ціни ділянки.

Ціна ділянки. За даними Держгеокадастру, середня ціна 1 га вже проданих с/г ділянок склала 51996 грн.

За даними УКАБ, ціна 1 га ріллі на 01.08.2021 року можна порівняти з НГО, дорівнює 26 800 грн.

Порівняємо дохідність і терміни окупності придбання 1 га землі з урахуванням даних:

Держгеокадастру:

УКАБ:

Прибутковість в порівнянні з ОВДП вийшла низька, але тут необхідно врахувати два фактори:

• ціна оренди ділянки на протязі 10-15 років буде зростати (вона і зараз стає дедалі більшою);
• чим більше площа ділянки - тим нижча частка витрат на нотаріуса, держреєстрацію і т.інш.;
• також необхідно розуміти, що з 2024 року, коли відбудеться повне відкриття ринку ціна на землю однозначно піде вгору.

Топ-8 критеріїв вибору землі с/г призначення для інвестицій

Регіон. Якість земель в кожному районі суттєво відрізняється. Найменш ризикованими і прибутковими вважаються землі в центральній частині країни.

Клімат. В даний час і в середньостроковій перспективі. Далекоглядні інвестори вибирають менше посушливі північно-західні регіони.

Ландшафт. Яри, ухил, горбиста місцевість ускладнюють обробку земель, збільшують витрати орендарів. Заболочені ділянки або ті, що потрапляють під розливи під час паводків, представляють сумнівну цінність для фермерів. Не довіряйте фотографіям. До покупки ділянки вимагайте установку межових знаків: вивчіть місцевість, переконайтеся в точній геолокації, відсутності ЛЕП, неофіційних доріг, заростей.

Грунт. Чим менше добрив потрібно для грунту - тим вище вартість ділянки. Дані агрохімпаспорту допоможуть оцінити цінність придбання.

Зрошення. Можливість недорогого зрошення збільшує вартість лота на 5-15%.

Площа. Орендарів цікавлять ділянки від 30 га і вище - так простіше обробляти поле і контролювати урожай. Паї в 2 га більшість сіл нарізали вузькою смугою в полі або прямокутником без під'їзних шляхів. Без можливості обробки сусідніх ділянок пай інтересу для орендарів не представляє. Якщо він нецікавий орендарю, він не цікавий інвестору.

Ціна і термін оренди. Фактично всі привабливі сільськогосподарські землі в Україні в обтяженні: вони знаходяться в оренді у приватних фермерських господарств та агрохолдингів строком на 5,7, 49 років.

Прибуток власника ділянки безпосередньо залежить від сумлінності орендаря. У більшості договорів зазначена ціна оренди не прив'язана до твердої валюти, з роками інфляція з'їдає прибуток. Частина договорів передбачає оплату натурою. Нерідко ціна оренди в договорі занижена свідомо; немає впевненості, що орендар погодиться неофіційно доплачувати за використання землі новому власнику.

Юридична чистота угоди. Законність відчуження ділянки, справжність документів, наявність згоди на продаж чоловіка і орендаря, відсутність арештів, заборон і обтяжень. Все що загрожує інвестору втратою права власності на об'єкт.

Інвестиції в земельні ділянки вигідні за умови точного вибору об'єкта покупки, ретельному вивченні юридичної чистоти ділянки, надійності орендаря і умов договору оренди.