Ринок сільськогосподарських земель України в цифрах

Зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення в Україні відкриває величезний ринок активів, які цікаві для інвесторів. BROK.Land спробував з'ясувати - скільки всього землі с/г призначення в країні, чия вона і як використовується.

Джерела

Актуальної систематизованої статистичної інформації по агроземлям за 2019-2020 роки на сайті Держгеокадастра України немає. Останній опублікований великомасштабний економічний аналіз був проведений в 2017 році Київським економічним інститутом в рамках Проекту підтримки реформ. Тоді була проаналізована інформація про склад земельних угідь і спосіб їх використання.

Додаткові дані отримані з бюлетенів Land Transparency і офіційних статданих Держгеокадастру.

Землі с/г призначення в Україні: скільки

Територія країни становить 60354,9 тис. га. Спочатку загальні дані: 
- суша 96%;
- сільськогосподарські землі - 42726,4 тис. га, або 70,8%, з них чорноземи 40%;
- ліси - 10633.1 тис. га, або 17,6%;
- територія, що забудована містами, селами та промисловими об'єктами - 2552,9 тис. га, або 4,2%.

Структура сільськогосподарських земель:
- ріллі 32541,3 тис. га, або 53,9%;
- пасовища 5434,1 тис. га, або 9%;
- сінокоси 2406,4 тис. га, або 4%; 
- багаторічні насадження 892,4 тис. га, або 1,5%;
- поклади 233 тис. га, або 0,4%;
- інші с/г землі 1218,5 тис. га, або 2%.

Розораність сільськогосподарських земель в Україні

 
Землі с/г призначення в Україні: кому належать

За даними на 2017 рік 10,4 млн. га земель знаходиться у власності держави. Статистика Держгеокадастра включає території Криму і тимчасово непідконтрольні землі Донецької і Луганської областей.

В даний час йде активна передача земель з державного фонду в комунальну власність, передано сільрадам >1,5 млн га. Таким чином, реальний обсяг державних земель <9 млн. га. З них передано в оренду >1,4 млн га.

31,1 млн га земель знаходяться в приватній власності, з них 27,7 млн га - приватні паї. Кількість землевласників перевищує 25 мільйонів.

Землі с/г призначення в Україні: хто працює

29% земель обробляють самі власники ділянок. 56% земель обробляються орендарями на основі договорів оренди з власниками паїв. 8% орендують землі у держави. Термін договору оренди не може бути менше 7 років (для меліорованих земель - 10 років) і не перевищує 50 років.

Ринок с/г земель України: як розвивається

За період 2015- 2017 рр Міністерство юстиції зареєструвало >3,6 млн. транзакцій. За фактом приблизно 1/5 частина земельних ділянок змінили власників або користувачів. 89,5% транзакцій проведені з агроземлямі.

Структура угод на ринку землі:
- 76,1% оренда;
- 3,1 купівля-продаж;
- 1,6% міна та дарування;
- 0,8% емфітевзис;
- 0,1% іпотека.

Продаж

Понад 25 років триває мораторій на продаж сільськогосподарських земель. Це світовий рекорд. Україна перегнала Мексику, яка довгий час була лідером з показником 23 роки. Сухі статистичні дані щодо мораторію:
- заборона на продаж поширюється на> 41,5 млн га, або 97% с/г земель; 
- кількість власників паїв понад 6,9 млн, З них 23% старше 70 років;
- за час дії мораторію померло понад 1 мільйон власників паїв.

Понад 2.5 млн га знаходяться у вільному обігу (площа Миколаївської області). Середній показник вартості землі складає 30-70 тис. гривень. Купівля земель в кредит паралізована жорсткими умовами банків, за рік на умовах іпотеки купується до 700 га.

Продаж земель після зняття мораторію на вимоги закону починається з 28 тис. грн за 1 гектар. За прогнозами Мінекономіки України, на першому етапі відкриття ринку продажів (з обмеженнями до 100 га і тільки фізособам) вартість гектара складе 40-60 тис. грн. Проведений у 2017 році опитування зафіксувало бажання продати пай у 10% опитаних власників.

Оренда

Законодавство регулює ринок оренди - ціна оренди агроземель не повинна бути менше 3% нормативної грошової оцінки. На сайті Держгеокадастра опубліковані:
дані за 2017 рік :

дані за 2018 рік :

Даних за 2019 рік на сайті держ. органу, що відповідає за контроль земельних відносин в Україні, немає. За опублікованими Держгеокадастром даними підсумків земельних аукціонів за 2019 рік, було проведено 3378 торгів на право оренди 61,57262 тис. га.

За підсумками торгів ціна продажу права оренди збіглася з показниками 2018 року - 3431,5 грн/га (стабільність або помилки в даних?), при стартовій ціні 1332,3 грн/га. В ході торгів ціна піднялася в 2,6 рази. Середня ціна оренди по Україні становить 21,58% від нормативної грошової оцінки (НГО). Найнижчий показник 9,63% НГО в Закарпатській області. Лідери за результатами земельних аукціонів:
- 36,94% НГО - Полтавська область;
- 30,89% НГО - Сумська область;
- 30,4% НГО - Київська область.

Після зняття мораторію фермери побоюються масового розірвання договорів оренди або шантажу з боку приватних власників паїв з метою підвищити орендну ставку.

Один з варіантів обійти заборону на продаж землі під час мораторію - укладення договору емфітевзису, в якому не передбачено обмеження щодо термінів дії договору. Тільки за 2 роки, з 2015 по 2017 рр. їх кількість в Україні зросла в 3,3 рази.

Ринок с/г земель в Україні працює навіть в умовах мораторію. Відсутність актуальних статистичних даних істотно ускладнює роботу аналітиків і не дозволяє розрахувати прогнози динаміки ціноутворення агроземель після зняття мораторію. Будемо чекати липня 2021 року.