Продаж земельного паю з 1 липня 2021 року: повний гайд для приватних землевласників

Право вільного розподілу земель с/г призначення багато власників паїв не діждались: мораторій переносили щороку, політики регулярно спекулювали на гарячій теми. З 1 липня стартував ринок землі. Не зовсім вільний, з визначеними обмеженнями, багато яких незрозумілі приватним землевласникам. Вивчаємо нюанси купівлі-продажу паю за новим правилам.

Підготовте документи на продаж землі

Багато власників так і не зареєстрували свої паї в кадастрі. Предметом продажу є виключно повністю сформована та зареєстрована земля:

• з кадастровим номером, цільовим призначенням та обмеженнями;
• виділена в натурі та обов’язково занесена в Земельний кадастр;
• зареєстрована у Реєстрі речових прав власного власника.

Раз у півроку радимо власникам перевіряти дані Земкадастру – щоб запобігти технічні збої, плутанину та рейдерські захоплення.

Перевірити статус свого учасника просто: на карті BROK.land знайдіть свою ділянку за кадастровим номером або супутниковою картою. Перевірте всі дані: кадастровий номер, площа, власник, цільове призначення, форму та межі ділянки.

Підготовка повного пакета документів вірте досвідченій компанії "під ключ" - від вимірювання ділянки до внесення даних до Реєстру. Знайшли помилку – як найшвидше виправте її за допомогою землевпорядників та реєстраторів.

Які документи потрібні продавцю пая с 01 липня 2021 года:

• паспорт та ідентифікаційний код власника;
• Витяг з Реестру прав на нерухоме майно;
• Виписка з ДЗК;
• нормативна грошова оцінка; 
• експертна оцінка для сплати податків (крім права на 0 ставку податку).

Важливо: Усі ділянки (паї), які не будуть зареєстровані до 31.12.2024 року, відповідно до ст.13 ЗУ 899-IV вважаються невитребуваними та передаються у власність місцевих рад. Немає первинних документів: замовте землевпорядникам документацію. Не оформили спадщину - не відкладайте, зареєструйте право власності.

Визначити стартову ціну земельної ділянки

До 01.01.2030 року ціна продажу паю – не нижча від нормативної грошової оцінки. Додатково потрібна експертна оцінка земельної ділянки у разі угоди між фізособами для сплати податків.

Ринкова вартість паїв буде складатися за кон’юнктурою ринку. Багато залежить від співвідношення попиту та пропозицій, категорій та якості землі, розподілу та форми ділянки, категорій та якості землі, відсутності ерозії грунту. Необхідно врахувати право проїзду по вашій території с/г техніки сусідів.

Порахуйте податки

Продавець сплачує податки з отриманого від продажу паю доходу за ставкою:

• 0% - за сукупності факторів:
  • продається ділянка площею не більш дозволеної по безоплатній передачі;
  • ділянка знаходиться у власності понад три роки;
  • це перший продаж землі або об'єктів нерухомості в поточному році;
• 5% податок з доходу + 1,5 військового збору виплачує резидент України у всіх інших випадках;
• 18% податок з доходу + 1,5% військовий збір сплачує нерезидент.

Перевірити юридичну чистоту угод

Ділянка або все майно власника може знайтись під арештом. У відношенні до власника землі відкрита справа про банкрутство. Власник може судитися із співвласниками, претендентами на спадок, подружжям, діловими партнерами. Перечень проблемних ситуацій нескінченний.

Для того, щоб укласти договір, всі обмеження та заборони на продаж земельного паю повинні бути зняті.

Самий зручний варіант переконатися в юридичній чистоті свого майна - замовити повну перевірку ділянки за всіма реестрами.

Запропонуйте купити ділянку орендарю

Більшість власників паїв уклали договори оренди. Перед продажем уважно вивчить договір оренди: терміни, умови та право на дострокове розторгнення за ініціативою орендодавця.

ЗУ 522-IX вніс поправку до ст.131 Земельного Кодексу. На право першочергової купівлі паю мають право:

• орендарі;
• особи, яким орендар передав таке право та письмово повідомив про передачу права власника.

Важливо! До 2024 року право купівлі земельних ділянок с/г призначення - виключно у фізичних осіб. Орендують паї в основному агрохолдинги та фермерські господарства, але законом передбачена можливість одноразової передачі першочергового права купівлі другій особі.

Важливо! Власник паю має право продавати землю виключно на умовах, вказаних у листах-пропозиціях орендареві. Якщо ціна стала нижчою - пишіть нову пропозицію орендаря.

Відкрийте банківський рахунок

Всі угоди щодо продажу земельних ділянок с/г призначення проводяться виключно в безготівковій формі. Якщо у вас є відкритий поточний рахунок у банку - того достатньо.

Підготовте ділянку до продажу

У багатьох землі стоять у повному занедбанні. Скосить траву, приберіть дикі кущі, встановіть межові знаки, щоб покупець оцінив межі ділянки.

Сфотографуйте ділянку з максимально високої точки. Добре працює в оголошенні скріншоти з онлайн-карт з ознайомлення з формою та розміщенням ділянки на місцях. Додайте до оголошення високоякісної фотографії Виписки з ДЗК - там вказані всі важливі для покупця повні дані.

Підготуйте докладне оголошення із зазначенням площі, конкретного призначення, адреси, важливих характеристик землі. Зручно та безкоштовно розміщуйте оголошення в каталозі BROK.land.

Проведіть перемовини з покупцем та оформіть договір купівлі-продажу у нотаріуса

Поки торгу ціна ділянки не може бути нижче запропонованої орендареві. Вы можете домовитися з орендарем щодо продовження договору оренди з новим власником, це підвищує цінність ділянки.

Купівля-продаж оформляється договорами, який повинен затвердити нотаріус. До угоди нотаріус вимагає у продавця оригінали документів, що зазначені вище. Майно, що придбане у шлюбі - необхідне нотаріально затверджене погодження подружжя.

У разі, якщо ставка податку вище 0% - продавець надає нотаріусу платіжний документ щодо сплати НДФЛ. До укладання угоди.

Альтернативний варіант продажу: електронний аукціон у системі Prozorro

Максимальна кількість зацікавлених осіб та реальний торг для участі в режимі онлайн. Продавці виставляють землю через акредитованими в системі Прозоро електронні майданчики. Стартова ціна - не нижче нормативної оцінки. Продавець розміщує оголошення про продаж учасників у системі.

Покупці для участі в аукціоні вносять від 30% гарантійного внеску. Це дуже важливий момент: у випадку, якщо учасник аукціону порушив правила або покупець відмовився сплачували лот, гарантійний внесок залишається продавцеві.

Послуги електронного майданчика сплачує покупець. За правилами системи Прозорро, винагороду отримує той майданчик, через який зареєстрований переможець. За партнерськими програмами частина винагороди  отримує електронний майданчик, з якого продавець виставив лот.

Перевірте покупця земельної ділянки

Прикро, якщо угода зірветься не за вашою виною. Завчасно перевірте  юридичній правомочності покупця при здійсненні угоди на земельному ринку.

Хто може бути покупцем земельного паю до 01.01.2024 року:

• громадяни України - фізичні особи, держава та територіальні громади; 
• фізособи не повинні знаходитись під санкціями та внесеними до переліків учасників терористичних організацій;
• покупець може підтвердити передачу коштів для розрахунків за угодами;
• у покупця відкритий поточний рахунок у банку; 
• у власності покупця після викупу ділянки не сконцентровано понад 100 гектарів землі.

З моменту запуску ринку с/г земель напевно з’явиться немало юридичних колізій та проблем у оформленні земельних угод. У будь-якому випадку - ринок відкрито!