0 чи 21,5%? Як розрахувати податки з продажу нерухомості та земельних ділянок в Україні

Для більшості жителів України продаж будинку, квартири або земельної ділянки - подія, що трапляється один-три рази в житті. Коли і скільки платити, як врахувати податки при стартовій ціні об'єкта та які суми платить покупець? Brok.land допомагає розібратися в нюансах оподаткування операцій на ринку нерухомості і землі.

Чому важливо розрахувати податки до початку продажу об'єкта нерухомості

Понад 90% угод на ринку житлової нерухомості - так звані альтернативні угоди, або продаж об'єкта з наступною покупкою нового. Продавцям важливо врахувати розмір податків, щоб розрахувати свої фінансові можливості придбання декількох квартир, переїзду в інший регіон, доплати або банківського кредиту.
Розрахунок податків до визначення стартової ціни продажу допомагає продавцям не помилитися під час торгу з покупцем. Сторони угоди точно розуміють: у скільки квартира або ділянку обходяться покупцеві з урахуванням збору до Пенсійного фонду і скільки залишилося грошей у продавців після сплати податків.

База оподаткування: від якої суми розраховуються податки при операціях з нерухомісттю

Договір купівлі-продажу передбачає зазначення ціни об'єкта, податок розраховують від цієї суми, але не нижче експертної оцінки об'єкта:

• якщо ціна договору вище експертної - податок стягується від ціни договору;
• якщо ціна договору дорівнює/нижче експертної - податок стягується від експертної вартості.

В Україні свобода договору, за бажанням сторони мають право вказати в договорі умовну 1 гривню, але податки будуть розраховані від експертної оцінки. Юристи рекомендують покупцям вказувати повну вартість придбання:

• у разі визнання правочину недійсним у покупця є шанс повернути витрачені гроші в повному обсязі;
• для продавців реальна сума в договорі - підтвердження легальності походження доходу.

Як безкоштовно отримати експертну оцінку землі та нерухомості

Експертна оцінка для цілей оподаткування проводиться автоматично електронним модулем, який акумулює актуальну інформацію про ціни з відкритих джерел інформації. Термін дії е-довідки 30 календарних днів.

За наявності кваліфікованої електронного підпису власник об'єкта може самостійно безкоштовно сформувати електронну довідку про експертну грошову оцінку об'єкта житлового будинку, квартири, дачі, земельної ділянки.

Процес замовлення е-довідки для неспеціалістів не дуже простий, потрібні правовстановлюючі документи, технічна документація, точне знання термінології та класифікаторів, терпіння і уважність. На сайті Фонду держмайна України є докладні онлайн і відеоінструкції.

Якщо отримана експертна оцінка значно перевищує реальну ціну об'єкта, власник має право замовити платний звіт про ринкову вартість у сертифікованого експерта. Експерт проводить оцінку, формує звіт і реєструє його в Єдиній базі даних про оцінку. Нотаріус має доступ до бази, зобов'язаний перевірити факт реєстрації звіту в базі.

0%, 5%, 18% - ставки податки з доходу фізичних осіб з продажу землі і нерухомості

ПДФО - податок з доходу фізичних осіб, порядок виплати обговорений ст. 172 Податкового Кодексу України. Розрахунок податку попередньо робить нотаріус на підставі ціни договору, але не нижче оціночної вартості майна. Податок сплачує кожен із співвласників об'єкта, незалежно від віку.

Важливо! Договір обміну з точки зору фіскальних органів це подвійний продаж, обидві сторони є продавцями і сплачують податки, як і звичайні продавці.

0% ставка ПДФО застосовується у випадках, коли власник продає перший раз в календарному році:

• квартиру, будинок зі спорудами, незакінчений житловий об'єкт чи дачу, земельну ділянку в межах норми безоплатної передачі - за умови, що це майно знаходиться в його власності більше 3 років до моменту здійснення операції;
• квартиру, будинок зі спорудами, незакінчений житловий об'єкт чи дачу, земельну ділянку в межах норми безоплатної передачі незалежно від терміну володіння - за умови, що це майно отримано в якості спадщини.

5% ставка ПДФО – у разі продажу комерційної нерухомості, гаражів, земельних ділянок с/г та комерційного призначення. Ставка дійсна при продажу нерухомості та землі, які знаходяться у власності продавця менше 3 років. Податок стягується, якщо продавець робить другу операцію з продажу землі та нерухомості в рамках одного календарного року.

Важливо! Якщо продається житловий будинок, що був у власності власника більше 3-х років, а продаж земельної ділянки під будинком оформляється окремим договором, продавець зобов'язаний сплатити 5% податку з доходу, отриманого від продажу другого об'єкта в поточному році.

18% ставка ПДФО застосовується у разі продажу нерухомого майна нерезидентом або продавцем-резидентом, для якого це третя чи більш угода в поточному році.

Приклад. Житловий будинок зі спорудами знаходиться у власності 3-х співвласників:

• перший співвласник отримав місяць тому частину будинку у спадок - податок не платить;
• у другого співвласника це другий продаж нерухомості в поточному році - сплата податку від доходу за продаж 1/3 будинку за ставкою 5%;
• третій співвласник продає третій об'єкт в поточному році - сплата податку від продажу 1/3 будинку за ставкою 18%.

1,5% військовий збір у разі відчуження нерухомості та землі

Оплачується продавцями як 1,5% від отриманого доходу від продажу нерухомості та земельних ділянок. У разі, якщо продавець не платить ПДФО, військовий збір не стягується.

1% держмито

Обов'язковий платіж у разі відчуження нерухомого майна та земельних ділянок. Сплачується за домовленістю сторін: продавцем, покупцем чи двома сторонами у рівних частках.

Фактично це частина оплати послуг нотаріуса за проведення операції. Додатково нотаріус враховує оплату різних запитів про відсутність арештів і заборон, перевірку довіреностей, звіту про оцінку, оформлення нотаріального згоди подружжя на продаж і покупку об'єкта, договірну вартість власних послуг.

Звільнено від сплати держмита:
- інваліди Великої Вітчизняної Війни;
- сім'ї зниклих без вести військових;
- інваліди 1 та 2 групи;
- ліквідатори Чорнобильської аварії.

1% збір до Пенсійного Фонду

Сплачується покупцем будинку, квартири, дачі, гаража, комерційної та промислової нерухомості. Не справляється з купівлі земельних ділянок.

Збір до Пенсійного Фонду покупець житла не сплачує, якщо у нього є документи, що підтверджують перше придбання житла (тобто до моменту покупки особа не приватизувала та не купувала житлову нерухомість).

В якості підтвердження права на несплату покупцем нерухомості збору в ПФ підходять:
- витяг з Реєстру прав власності;
- заяву покупця;
- довідка про те, що особа перебуває в списках на отримання житла.

Якщо продавець продає приватизовану більше 3-х років тому квартиру, а покупець перебуває на квартирному обліку - угода пройде без сплати податків і зборів. В інших випадках необхідно точно розрахувати всі обов'язкові витрати сторін, вони складають в сумі від 2 до 21,5% вартості нерухомості.